任意売却または任意売買とは

任意売却とは
任意売買とは

強制的に処分される競売以外は、売りたい方の自由意思での売買となりますので、不動産取引のほとんどが任意売却となります。 このサイトでいうところの任意売却とは、住宅ローンの滞納などにより競売の対象となる不動産を競売開札までの期間に、住宅ローン借主の希望の元に行なう不動産売却活動のことを指します。

ローンの借主の不払いが発生し約3ヶ月 ~ 6ヶ月前後(金融機関により異なります)の督促期間に支払いが出来ない、もしくは返済いが困難であるとされた場合、銀行等の金融機関は担保不動産の差押さえや、その不動産競売の申立てを行います。

不動産競売の申立てが行なわれると約3ヶ月 ~ 1年以内に競売入札が行なわれます。 ご周知の通り、競売よりも一般の不動産市場の方が高い値段で売却できます。 市場より低い価格で落札されれば、それでけ多くの債務(返済義務の有る借金)が残ります。

そして出来る限り市場価格近くで売却するための活動が任意売却です。  理論的には、任意売却の活動は、競売入札後の『開札日前日』まで行なえますが、現実問題として、多くの金融機関では開札期日間近の任意売却の申し出は拒否をして来ます。

お金をより多く回収したいと考える金融機関では、この任意売却には協力的ですが、不良債権となった案件をサッサと整理したいと考える金融機関は競売一直線となる場合が多いようです。

金融機関に残る住宅ローン全額が返済できる場合
下記のイラストのようなAさんの場合には、残る住宅ローンよりも売買価格の方が高いので、全額を銀行に返済出来るので何ら問題は有りません(余り無いケースですが)。
case-1

 

売却後、返済金の不足分をご自分で用立てることができる場合
上記のイラストのようなBさんの場合には、残る住宅ローンよりも売買価格の方が低い場合、差額分をご自分でご用意または、買い換えによる買い換えローン等で補填出来る場合にも問題は有りません。
case-2

 

売却益の出ない場合、ご自身にもお金が無い場合
不動産を売却する際には、その不動産に付いている抵当権を抹消しなければならない事が原則ですから、下記イラストのCさんの場合には500万円を用意しないと抵当権を外してもらえません。  特に住宅ローンなどが行き詰まっている方々の場合には差額の補填は実際問題としては不可能です。 売買代金の差額を埋めることができないような場合には任意売却を考えてください
case-3

任意売却を考えるべき状況です
□ 期限の利益を喪失し、一括弁済を請求されている。
□ 住宅ローンの返済が今後できそうにない。滞りそうだ。
□ 予想売買価格より残る住宅ローンの方が多くて売れない。
□ 不動産に差押がついた。競売にかかってしまった。
□ マンションの管理費を滞納して競売の申し立てを受けている。
□ 住宅ローンを払うと固定資産税などが払えない!

任意売却の業者さん選び
私は、過去に任意売却を専門に処理する業者3社で働いた経験からの意見として、任意売却は、誰が行なっても同一の結果が出るものでは無いという事です。

業者さんの処理の仕方、貴方と金融機関の担当者との相性、金融機関と私たち業者との愛想などによって、ご依頼人の受け取れる経済的なメリットおよび、任意売却終了後の残債の返済の条件、アフターケア等々結果が大きく異なります。 そして、それらは終了後の生活に大きな影響を及ぼします。

金融機関またはローン保証会社が勧めてくる業者さん
その業者さんにとっての依頼主は、貴方ではなくて銀行さん・債権者さんということになりますので、業者さんは依頼主さんのために、依頼主さんにとってより有利になるように努力をすることになります。 よって、ご自分に少しでも有利にマイホームを処分したければ 金融機関が勧めて来る業者さん以外が良いでしょう。

引越代を捻出する技を持った業者さん
住宅金融支援機構が、自己破産をする方以外の任意売却では引越代を基本的に認めないという方針を取って依頼、他の民間の金融機関もその方針に追従する傾向にあります。

債権者/金融機関が絶対に引越代は出さないという姿勢の場合には、誰がどのように交渉を粘り強く行っても無理なのです。 そうなった際の、次なる手法・戦略を持っているのかいないのかがポイントとなります。

住宅金融支援機構から、任意売却の仕事の依頼を定期的にもらっている業者さんが有ります。 この業者さんへホームページ経由で任意売却を依頼した場合、貴方に有利になるよう働いてはもらえないでしょう。

連帯保証人ないし保証人にかかる迷惑を最小限度に
住宅ローンを組む際に、連帯保証人まはた保証人を立てた方の場合には、ご自分だけ任意売却/競売で終わるということは無いとお考えください。 保証人には大なり小なりの迷惑がかかります。 普通は、残るローン分の全額一括返済を要求されます。 しかし、債権者の中には保証人が不動産を持っていても保証人には請求をしてこない場合も有ります。

これらの要素を踏まえ、連帯保証人/保証人さんへ及ぶ影響を最小限度に止める業者選びが大切になります。 保証人さんが付いているケースのご相談は私たちに、先ずはご相談ください。

任意売却後のアフターケア/サポート
任意売却をされた方の多くは、売却でローンの返済が完了せずに債務が残ります。 任意売却終了によってローン問題の全て解決するわけではありません。  数ヶ月後、数年後に必ずやって来る債権者からの通知。 これら通知のなどの処理の仕方や対応の仕方をアドバイスしてくれる業者を選ことは非常に大きなポイントです。

数年後に残債務の返済の通知をもらって、慌てて以前任意売却をやってもらった業者さんへ連絡を入れても『ウチではお取り扱い出来かねます』と電話口で断られ、そして巡り巡って当社に相談して来られる方がが実にたくさんおります。

申し訳ございませんが、他社さんで任意売却を行った方々の、その後の債務整理については私たちが手をお貸しすることができないのでお断りをいたしております。 この辺りの仕事は弁護士さんもしくは司法書士さんの領分となってしまうのです。

ただ、当社で任意売却または競売で処理をさせていただいた方々には、届いた通知・連絡などへの対処方法・対応方法などをアフターケアの一環としてアドバイスを行っております。

依頼している業者さんを替える
一般的に、販売の依頼の契約をしても途中で契約を破棄することは可能です。 ただ、中には、途中で契約を解除をすると、それまでにかかった費用を請求してくる場合が有りますので必ず確認を取ってから契約をしてください。 契約の期間は最長3ヶ月です。

専属専任媒介契約 – 契約の有効期間は3ヶ月。業者は1週間に一回以上処理状況を報告する義務がある。また、契約締結の日から5日以内に該当物件を指定流通機構へ登録しなければならない。

専任媒介契約 – 1).契約の期間は3ヶ月を超えることができない。 依頼者から申し出があって更新したときも期限は同じ。 2).業者は依頼者に2週間に一回以上業務処理状況を文書か口頭で報告しなければならない。 3).業者は契約を結んで7日以内に該当物件を指定流通機構に登録しなければならない。

最悪でも3ヶ月間我慢をして、別の業者さんへ依頼をしなおすことができます

任意売却にかかる費用および料金
任意売却にかかる料金/費用は一切いただきません。 当社、IOKホームズは不動産会社ですので成功報酬です。  ご依頼いただいた不動産が売却できた場合に限り、債権者/抵当権者様の方より規定の不動産仲介手数料のみを配分していただきます。  ご依頼人(債務者)である 貴方からは一銭もいただきません。
仲介手数料は、売買価格 x 3% + 60,000円です。

埼玉県/千葉県/群馬県/茨城県/栃木県を主に扱っております
任意売却の無料相談電話: 0120-105-735

出来うる限り速やかに、専門家にご相談すべきですよ!
この期限の利益のそう失通知は、これからの人生の大きな分岐点となるポイントです!
自分の周りに、過去に競売を経験された方または任意売却でマイホームを処分した方が居て、その方よりアドバイスを受けていらっしゃるかもしれません が・・。 しかし、過去の情報は過去のものでしかありません。 法律および金融機関の処理の仕方が変わっている場合もあります。 無料で相談できますの で、最新の状況を踏まえ何なりと専門家にご相談ください。 ご依頼人にご負担いただく費用は、印鑑登録証明等、ご本人様でない限りお取り寄せが出来ない書類の取得費用および送料だけです。   任意売却の料金/費用をご参照くださいませ。