任売にかかる費用

料金/費用は一切いただきません
当社、IOK ホームズは不動産会社ですので成功報酬です

ご依頼いただいた不動産が売却できた場合のみに限り、債権者/抵当権者様の方より規定の不動産仲介手数料のみを配分していただきます。

ちなみに、仲介手数料は、売買価格 x 3% + 60,000円です。

任意売却のご依頼人(債務者)である貴方からは一銭もいただきません。

ご依頼人にご負担いただく費用は、印鑑登録証明等、ご本人様でない限りお取り寄せが出来ない書類の取得費用および送料だけです。

相談料・顧問料などは不要です
私たち免許を受けた不動産会社が主催する任意売却事業では、相談料または顧問料などと銘打った料金を取ることが禁じられております。 私たち不動産業者はあくまでも成功報酬による料金以外はいただけません。

売買代金の中から支払ってもらえるお金
滞納している管理費・修繕積立金等(マンションの場合)。
抵当権の抹消費用等。 滞納している固定資産税・住民税。
引越し費用は必ず手当てしてもらえるものではありませんのである程度ご用意ください。

任意売却が終了した後々でも
私たちが処理させていただいたクライアント様に限り、何年経過しようともアフターケアはさせていただいております。

残ったローンは債権という商品となって、債権回収会社のサービサーからサービサーへと転々と売買されることが有ります。 このサービサーが変わる度に色々な通知が届きます。 中には放置して置くとまた取り返しの付かなくなる書類なども有ります。

当社は、当社をご利用くださった方々のみを対象として無料で、これらへのアドバイスを行っております。

当社との接点が過去に一度も無かった方々からのお問い合わせが結構な数あります。 申し訳ございませんが、当社がそのような方々にアドバイス出来る大義名分がございませんのでお断りをさせていただいております。

住宅ローンの返済に関してのお悩みをご相談ください
住宅ローンを返済して行く上で悩み、心配事がありましたらどんな些細なことでも一度ご相談ください。 マイホームを売却をしたいけれど、ローンが残って売却ができないなどの悩みもご相談ください。

住宅ローンの返済ができない。ローンを延滞しているので、これから先はどうなるのか不安だ。 マンションの管理費・修繕積立金が払えない場合どうなるの?

固定資産税・住民税などの税金の支払いができない。 不動産に差し押えが付けられてしまったが、どうしたら解決できるかなどなど、迷わずに、ご相談ください。 私たちが方向性を示してさし上げることが出来るかと存じます!

株式会社IOKホームズの任意売却の熟練アドバイザーと顧問弁護士が協力し解決にあたります。 私たちに出せない答えは無いと自負いたしております。 熟練アドバイザーおよび専門の社員が、責任を持ってご相談者様の現状からの脱却方法をご提案できるかと存じます。

 

競売

競売を中止させる
競売とは、住宅ローンなどのお金を借りた方が返済の約束を守らなくの返済をしなくなった時に、お金を貸してくれた債権者が貸したお金を返してくれないので、取ってある担保を強制的に売却をして現金化したいので裁判所に申し立てることです。 それによって担保(質草)として提供を受けていた不動産や債務者の財産を差し押さえて、裁判所の権限によって強制的に売却をし、その売却代金から支払いを受け、債権(貸したお金)の回収に充てる手続きです

競売を止めさせる
競売を中止させることは、競売を申し立てた側からしかできません。 競売を申し立てられた側は、申し立てた側に対して『どうすれば競売を止めてくださるの』かお伺いを立てなければなりません。

 

 

残債務

任意売却が終わったあとの住宅ローンの行方(残債務と言います)
競売または任意売却が終わった後に残る住宅ローンの未返済金額のことを残債または残債務と言います。 また、この残債は引き続きの返済義務があります。 そして、この残債は債権(不良債権)という一種の商品になります。

この不良債権は、債権回収会社、通称サービサーに譲渡されます。 中には、サービサーから別のサービサーへ次から次へと転売される場合もあります。 そして、サービサーが変わる度に、通知が来て、連絡をするように求められる場合もあります。

競売後でも任意売却後でも未返済のローンは消えません
競売が終わると、任意売却が終わると返済し切れなかった住宅ローンも消えると誤解をされておられる方がおりますが、残債は消えません。 基本的には、引き続き返済をもとめられて行くことととなります。

残債の返済額
競売の場合、債権者もある程度は貴方の収支の状況を考慮してはくれますが、一方的に月々の半裁額の指定をされます。

任意売却の場合、債権者で、貴方の収支を考え生活に支障の出ない返済プランの提案、または逆に当社が債権者側にご提案させていただき、月々5千円 ~ 3万円内で収まるように交渉を行いっております。

住宅金融支援機構の残債の取り扱い例
任意売却終了後の残債については、任意売却の処理過程で提出する、月々の収支を記載する生活状況表という表を元にご依頼人様が支払える金額を記入し、それに沿って支払をして行くことになります。

この支払を管理するのは住宅債権管理回収機構という住宅金融支援機構から回収委託されたサービサーになります。

また、2007年からオリックス債権回収会社およびエム・ユー・ フロンティア債権回収会社などの民間のサービサーが代行するようにもなりました。

支払い方法は1年分の振込用紙が送られ支払って行くことになっているようです。 また1年が経過後に再度生活状況表の提出があり支払額の見直しがされます。 ご依頼人様が破産をして保証人に債権が移動した場合も保証人所有の不動産に強制競売をかけてまで回収はせず、上記と同じような支払で行うことになります。

民間金融機関での残債の取り扱い例
任意売却後、ローン保証会社より残債の一括請求の通知が来ます。 その後まもなく保証会社がサービサーに債権譲渡し、そのサービサーとの話し合いで支払額、支払い方法を決めて行く事になります。

民間の債権回収会社のサービサーに債権が譲渡されますとかなり厳しい対応をされる場合が多いようです。 サラリーマンですと最悪、給料の差押えをされる場合も多々有ります。 給料差押えになる前に自己破産も視野に入れた方が良い場合もあります。

私たちは、任意売却のご依頼を受けた初期の段階から引越を含めた最後の売買契約そして、任意売却終了後1ヶ月・2ヶ月・3ヶ月・半年とシミュレーションを行っております。

それによって任意売却後、私たちが手を出せない残債務のサービサーとの交渉が不可欠だと判断した際には、顧問弁護士と残債務の対応を考えるといった連携プレーを取りながら進めております。 任意売却が完了した後々までご依頼人様にとって精神的・金銭的にもベストな方法をご提案させていただいております。

無担保債券
無担保債券とは、借金をしているのですが、その借金に何も担保を取られていないことを言います。 住宅ローンの融資を受けて不動産を購入した際には、その不動産は金融機関に担保として取られています。 このことを抵当権が付いていると言います。 また、有担保債権とも言います。

任意売却、競売が終わった後に返済仕切れなかったローンが残ります。 返済の義務が有る債務です。 しかし、返済の義務が有るとはいえ、担保に何も取られてはおりません。 担保は既に任意売却/競売で取り上げられてしまっておりますので。 このシステムの盲点を突いて、任意売却後の返済を逃げるよう勧めている業者さんもいるようです。

しかし、当社は逃げることは勧めておりません。 理由は、逃亡者は疲れますよ! 精神的にもの凄く疲れるようです。 任意売却が終わっても電話の音にはビクつくらしいです。 時には職場を転々と変えなければならないそうです。 そのような生活を送るのなら月々5千円、1万円の返済をし続けた方が良いと 考えるからです。

逃げ回っていて、時効間近に捕まってしまわれた方もおります。 時効間近で捕まってしまったら、逃げ回っていた4年チョットの過去が無駄だったということになってしまいます。

確かに担保が取られていない借金ですが、少しずつでも返済しましょう。

貴方の競売のケース、あなたの任意売却のケースを処理した業者に相談を
任意売却が終わって数か月・数年経ったある日、突然に債権回収業者から残っている債務の返済についてという通知または電話が入ることも有ります。 債権回収会社からの連絡が有った場合には逃げ隠れせずに必ず話し合いのテーブルには着きましょう。

返済をしたいのだけれども生活がきつくて返済は出来ないと誠心誠意をもって対応をしてください。 サービサーの多くは、この時点で給料明細書を提出してくださいとか生活状況報告書を提出してくださいと言って来ると思いますので、それらを提出してください。

また、そうだんは弁護士さん・司法書士さんなどにしてください。 弁護士さん司法書士さんは有料なので、それらの費用が出せないという方は、あなたの任意売却・競売を処理した業者さんに相談をしてください。 あなたの任意売却・競売を処理していない任意売却業者に相談をしても、何もできません

アフターケアは依頼した業者へ
当社でも、過去に処理させていただいた方々へのみ事後のご相談を承っております。 他の業者さんで処理されたにも関わらず、その業者さんにアフターケアを断られたことで当社に相談を持って来られる方々がおりますが、これらはハッキリ言って迷惑なのです。

自社で手掛けたお客様以外をお断りする理由
任意売却後の相談では、私たち業者はお金の持ち出しだけで一円にもならないのです。 アドバイスをし、先方と交渉をし書類を作成しても実費以外のお金がもらえないのです。 時間も手間もお金もかかるのに、他社さんが処理した案件の尻拭いは出来ないというのが実情です。

差し押さえ

差押え
差し押さえとは、債権者の権利の実現のために、国が債務者に、財産(不動産、動産、債権)の処分を禁止することをいう。 原則として強制執行(競売や強制管理)に入る前段階の措置として行われること。

簡単に言ってしまうと、差押とは、お金を貸した人が、「借金を返してくれないから、この不動産を競売にかけて、その代金をもらいます。」ということを登記簿に登記しているとお考えください。 そして、これ以降、勝手に差し押さえられた財産を処分することが出来なくなります。

仮差押え
金銭の債権を持つ人が、将来、競売などの強制執行が出来なくなることを防ぐために、債務者の財産を暫定的(一時的)に押さえておく手続きのことです。

債務者が売却したり不動産を名義変更などしたりして財産が失われないように現状を維持しておく目的のための処置です。 仮差押の対象が不動産の場合は、登記簿に記入され、勝手に処分することは制限されます。 ただし、仮差押の目的物を売却することは法的には可能です。 しかし、その物件の購入者は、後に本執行を受けた時に、不動産が競売されて所有権を失うことになります。 仮差押は本差押と同様に不動産、動産、預金口座、債権、有価証券、等々が対象となります。 場合によっては給料を仮差押する債権者もあるようです。

仮差押えをする目的
債権者への返済を滞納した場合、期限の利益喪失の約款により一括請求されます。 更に延滞した場合は支払督促や訴訟によるのが通例です。 支払督促や訴訟は債務名義の取得が目的であり債務名義があれば債権者は本差押が可能となります。

しかし支払督促や訴訟は判決が出るまでに長時間を費やす事が多く、特に双方の主張が対立する裁判では確定判決まで数年を要する場合も有ります。 しかし、その間に債務者が財産の名義変更や売却処分等、隠蔽工作をすれば債権者が債務名義である判決文を入手した時点に取れる財産が何も無い事態になりかねません。

そのような事態を避けるには、あらかじめ価値ある不動産などの財産を仮差押する事で財産の処分や隠蔽を防止できます。 仮差押により財産の保全確保した後で訴訟を提訴する事により確実に回収する事が出来るのことになります。

仮差押は其の性質上、債務者に気付かれないよう財産調査など隠密理に行われ突然裁判所から通達されるのが一般的です。

債務名義
債務名義とは、ある請求権(債権)について強制執行できると裁判所が認めたことを証明する文書のことです。 そして、債権者が債務者の不動産、物品、給料などを差押える強制執行には、この債務名義が必ず必要となります。

主な債務名義としては次のモノが上げられます。

・確定判決

・仮執行宣言付判決(債務者が控訴しまだ確定していないけど債権者のためにとりあえず執行できるようにしたのが仮執行宣言付判決です)

・和解調書

・調停調書

・仮執行宣言付支払督促

・公正証書(請求内容が金銭、代替物、有価証券で執行認諾文言がある公正証書に限る)

任意売却という不動産の処分方法が有ります
仮差押え、差押えの通知が届いている方、その差押えを取り下げてもらうには債権者の要求する金銭的条件を呑まなければなりません。 まとまったお金が調達出来る見込みがなければ任意売却という方法で、その問題の不動産を売却してはいかがでしょうか?

このままの流れでは競売へと進んでしまいます。 競売でも任意売却でも不動産を失うことにはなりますが、競売が終わった後、任意売却が終わった後を考えると、任意売却で終わった方が断然有利です。

任意売却のプロがアドバイスをいたします
任意売却を手がけて十数年の熟練コンサルタントおよび弁護士。司法書士たちのプロの法律家、そしてファイナンシャルプランナーたちからアドバイスを受けることが出来ます。 仮差押え、差押えの通知が届いてしまっているのなら至急に行動を起こしてください。

催告書

催告書というのは、強い意味での請求書とお考えください。
催告書には、金融機関から届くものと、税金の関係でお役所から届くものがあります。

金融機関ですと、ご連絡・来店依頼状・督促状、といった通知文書を無視してしまうことにより、催告書が送られてきます。

さらにこの催告書に応じなければ、金融機関は、競売申立などの手続きに入ってしまうのです。

税金の関係でも同様に、強い意味での請求書ということです。
税金の納付期限までに収めなくてはなりません。 さらに督促状や電話催促に応じないと最後通告として催告書が送られてくることになります。

それでも納付しない場合には、財産差押をするなどといった滞納処分になってしまうこともあります。

不動産に差押え登記がされてしまうと、その不動産を売却するときに、売買がスムーズにいかなくなってしまいます。

督促状は返済を促す通知です
督促状は、「何らかの理由で期限に料金が支払われていなかったので、記した期間までに支払いをしてくださいね」といったニュアンスの、改めて送られる請求書のようなものです。 つまり、その期間内に改めて支払いをすれば問題はありません。

裁判所から来る支払督促
架空請求で使われることが有ります!
この場合の、支払督促とは、簡易裁判所に申し立てを行っております。 債務者、つまり金銭を支払うべき人に裁判所が支払督促をするものです。

支払督促の申立てを受けた簡易裁判所は書面審査をしますが、申請書に形式上の問題が無ければ、支払いを命じる督促状を発行します。

請求する側は、請求する相手に支払いを求める場合に利用でき、訴訟のように相手を呼び出して事情聴取をしたり、証拠調べをすることはありません。 そして何よりも費用が安く済むのです。

問題なのは、この支払督促を無視して放って置くとどうでしょうか?

これを受領して2週間以内に裁判所に異議申立てをしないと、この支払督促が確定して、判決と同じ効力をもって強制執行されてしまいます。

受領した人が2週間以内に異議の申し立てを行わない場合、この督促状を発行した架空請求業者が30日以内に「仮執行宣言」の申立てをして来ます。 仮執行宣言申立てをすると、その内容が裁判所で審査され、 仮執行宣言付の支払督促が送達されます。 そうすると、この支払が確定してしまうのです。

支払など身に覚えの無いからと言って無視をしていては駄目です。 身に覚えの無い支払督促を受けたら必ず裁判所に異議申立を行ってください。

住宅ローン滞納と督促状
銀行/金融機関から届く郵便物には必ず目を通してください。
支払がキツクなり出すと、支払に関連する郵便物の封を切るのが煩わしくなります。 支払/返済に関する郵便物自体を目にするのも怖くなって来ます。 でも、来た郵便物は必ず封を切って文章を読んでください。

返済が滞っているので返済を促す注意書は言ってみれば督促状であったり催告書だったりします。 督促状/催告書を受け取った時点で金融機関/債権者に連絡を入れて事情を説明をして 住宅ローン返済の見直し、スケジュールの変更をお願いなどをしてみる行動を起こしてください。

これらの通知を放置したままにして置くと、次は期限の利益の喪失という通知が来て、次は代位弁済という通知が来て、次は差押え通知が来て、最後は競売開始の通知となってしまいます。

住宅ローン返済のリスケジューリング
リスケジューリング通称リスケといいます
住宅ローンの支払いが苦しくなって来そうだ、ローンの返済が滞り出した、督促状/催告書が来た。 このような状況に有るのなら、至急ローンの融資を受けている金融機関に連絡をしてください。 そして、金融機関の担当者に、住宅ローン返済のスケジュールの見直しリスケジュールを申し出てみてください。

住宅ローン返済のリスケとは、例えば、月々10万円を返済している人が、月々7万円の返済に変えてもらうことです。 月々の返済額が少なくなる分、返済完了の年は逆に延びますが、さし当たり月々の生活が楽になるメリットは捨てがたいです。

このリスケジューリングを申請する時には、最初に住宅ローンを申し込んだときのように個人審査が行われますので、申請者全員がこのリスケの適用を受けられるというわけには行きません。 当然、拒否される人も出てくるでしょう。

住宅ローン破綻例

不動産会社の社員でも任意売却にも競売にもなります

私は、20012年に4,500万円の新築マンションを、横浜市緑区の長津田という町に購入しました。 頭金は500万円を用意いたしました。 月々の返済金額は均等返済で、約18万円でした。 そこでの私の仕事は不動産会社で契約書作成および不動産物件の権利関係などを調査および契約業務という仕事をやっておりました。

20014年の春、そんな私に、外資系の不動産会社が日本で住宅部門の仲介の会社を展開するので、”来てくれないか?” と、ヘッドハンティングして来た友人がおりました。 年収450万円の私に、年収650万円の条件を提示してくれました。 私は、その友人の申し出に当然快諾しました。 移った新しい会社は世田谷区の自由が丘の駅前です。 全てが新しい会社です。 この不動産会社には横浜・川崎そして東京から営業の強者達(?)が20名も集められての新会社スタートでした。 広告にも当然お金をかけてバンバン打って行きました。

新会社スタートして最初の三ヶ月は、契約も月2件・3件と少ないものでした。 この数字は当初からの読みの通りの数字であったので、誰もこの赤字スタートには驚きはしませんでした。

しかし、売り上げが上がらないのが2~3ヶ月どころか、それから1年も続き、結局は会社スタート1年3ヶ月目で住宅部門を閉鎖です。

会社閉鎖に伴い、私も当然職を失いました。
即、新しい仕事探しです。 私は、その時点での年が45歳でした。 学校を卒業してから今までに不動産業界にしか居たことがないので当然不動産会社での職探しとなりました。 しかし、募集が出ている職種はほとんどが販売の営業職のみでした。 私の専門としている不動産業務という職種での求人など全く有りませんでした。

前の会社での年収約650万円有ったのですが、この金額では再就職は不可能な事を知りました。 やっとの思いで得た仕事での年収が360万円です。 仕事を見つけるまでの約8ヶ月間の無職の期間に蓄えた全ての貯金を使い切ってしまっておりました。

当然、この年収ではローンの返済は苦しくなる一方でした。 返済が苦しくなってくると、消費者金融に駆け込み何とか表上は事故にならなかったのです。 所詮、自転車操業です。 住宅ローンの破綻は自分なりに薄々とは感じておりました。

住宅ローンを返済するために、車も売りました。 お酒・タバコ・ゴルフ・パチンコなどお金のかかる趣味は総て止めました。 ですが、この時点でそんなことをしても焼け石に水でした。

この頃からとうとう、住宅ローンを滞納し出してしまいました。 支払督促が届いて直ぐに、住宅ローンのリスケというヤツを利用できないかと思い銀行さんへ相談に出かけました。

相談に行った銀行の担当さんより「全ての借り入れ状況を教えてほしい」というので説明しました。 私の説明を聞いていた担当の銀行員の顔が明らかに険しくなったのをはっきり記憶しています。 なんでもっと早く相談しなかったのですか、と我が事のように心配してもらいましたが……、「もう~打つ手はありません!」と言われてしまいました。 そして、任意売却を勧められたのです。

任意売却は私がヘッドハンティングされる前に働いていた不動産会社が行っておりましたので、任意売却がどのようなものかは知っておりました。 相談した銀行さんはしきりに銀行指定の業者さんを使ってくれるとアリガタイと言っておられましたが、それをおことわりして、私は、恥を忍んで昔の同僚にお願いをしました。

そして、約7か月後、不安だった任意売却が終わりました。 『もう~今月からローン返済の悩まなくても良いのだ』と、ホットしました。 そして任意売却後の残った債務の返済を債権者と月々1万円で折り合いを付けていただき助かりました。

私の場合、ある程度、任意売却のことを知っていましたので、その知識が随分と役に立ちました。 まず、期限の利益を失う前から、物件を売りに出してもらいました。 そして、期限の利益の喪失の通知が来て代位弁済の通知が届いて、それ程の間を置かず、地元の不動産業者さから購入申し込みが入りました。 従って、14%にも上る遅延損害金がそれ程付きませんでした。 加えて同業社ということもあり、引越代も面倒みてもらえました。 残債は約500万円でしたが、月々1万円の返済で決着しました。

任意売却後の残債務の返済を継続して約1年半後に私の債権回収会社(?)が代わりました。 今後は、この代わった会社に返済をしてくださいという通知が届きました。 そして今年の初め頃に、この代わった債権回収会社の担当から電話が有って今後の返済の有り方について話があるといわれたのです。 話の内容は、残っている私の残債務約470万円を50万円で買い取れないかという提案でした。 そして、間に入ってくれた、私の任意売却を処理してくれた友人が間に入ってくれて470万円という債権を30万円で購入したのです。

これで完全に私の負債が消えて無くなったのです。 30万円はチョット痛かったですか、なんとなく肩の荷が降り気楽さはあります。

離婚でもらったマンションが競売に
マンションは出て行っても住宅ローンは完済するまで払い続けるというのが離婚時の約束でした。 ですが、元夫はその約束は果たさずローン返済の滞納。 それに加え得て一切の消息を断ってしまいました・・。

Aさんは去年2人の子供を引き取り離婚をしました。
離婚調停を行い、そして離婚したAさんは、離婚の条件として現在住んで居るマンションは貰う。 そして、そのマンションに子供と共に居住する。 マンションのローンは引き続き別れる夫が払うとい内容を夫に求め、元の旦那様もそれに同意をしました。 しかし、数か月後、元の旦那様のマンションローン返済が滞り出しました。 そして、銀行より期限の利益の喪失予告通知が連帯保証人であるAさんに郵送されて来ました。

Aさんは、元の旦那様の携帯に電話を入れたり、元の旦那様の実家に電話を入れたりしたのですが、捉まえることができないとの事。 勤め先に電話を入れても、既に退職をしているとの返事だったらしい。 ローンの返済は、既に滞納4ヶ月目に入り、銀行の担当者も頻繁にAさんを訪れるようになったし、電話での催促も回数が増えてきているとのことでした。

加えてAさんは、連帯保証人です。 この元旦那様が出てこないことには任意売却も出来ません。 この場合、元ダンナ様が出てくるか、競売になるのを待つしかありません。 Aさんは、元夫の友人関係たちに連絡を取りまくりました。 不幸中の幸いこの時点でAさんは、代位弁済は未だされておりませんので時間は有ります。

そんな中、ある日、Aさんの実のお父様から電話が入りました。 『私が、娘と孫のために購入しても良いのですが。 あのマンションはいくら位ですかね? 2,000万円までなら用意しますけど。』と、お父様からの思いもよらない嬉しいご提案です。 しかし、所有者の元旦那様の記名捺印が得られなければどうしようもありません。

そこで、購入希望者が現れたという事にして、○○銀行の保証会社である△△信用保証に連絡をし、購入申込書と配分表をファクスしました。 3日後には、1,850万円で良いとの回答が得られました。 Aさんのお父様に、債権者から売買の了承が得られた旨を連絡をすると、お金は用意してあるとの事。 これで、元旦那様様が出てきてくれれば解決です。

Aさんにはローンの残債が発生してしまいますが、それほど大きな額ではないので、父親に払う賃料と合わせても、このまま子供達と共に今のまま暮らして行くことができます。

それから半月ほどして、裁判所より競売開始決定の特別送達が送られて来ました。 Aさんにも、Aさんのお父様にも、当社から事前に、事の流れ・届く書類などの説明が何度もなされていたので、Aさん達は全然慌てませんでした。

この競売決定通知が届いてから約1ヵ月後に、Aさんの執念で元旦那様の居場所を見つけることが出来ました。 元旦那様が元の職場の同僚に電話をした際に、元の奥さんが困っていると伝えてくれて、それで電話をして来たのだそうです。

早速、当社のスタッフがこの元旦那様を司法書士の元に連れて行き本人確認を済ませ、委任状に判を押させました。 元旦那様が決済時に現れなかった場合を想定して用意する書類は用意し、用意周到に事を進めました。

案の定、元旦那様は約束をしてくれたにもかかわらず、決済の日にはとうとう姿を現しませんでした。 ですが、無事に決済は終わり、Aさんは子供達とこのマンションに引き続き住むことが出来、お父様も安堵なさっておりました。

契約日1週間前に夫婦間任意売買がバレてしまいました
離婚をして3年目。 前夫がマンションローンの返済を滞納しだし、競売の通知が来ました。

私は、その時点で新しい結婚相手がおりましたので、その人に住んで居るマンションの購入をお願いしました。 購入価格は債権者さんの言い値での購入でしたので話はトントンと進みました・・。 でも、契約の1週間前に、『奥さん、現在そのマンションに購入者と同居中ですよね』と言われ、契約が破棄されてしまいました。

夫の浮気が原因で離婚をして4年目。 連帯保証人だった私の元へ支払督促状が届きました。 離婚の条件にもらったマンションの住宅ローンの返済を3ヶ月滞納していたことが原因でした。 私は早速、元の夫に連絡を取り問い詰めました。 元夫いわく、『再婚をする相手が出来て、そちらとの生活が有るので、そちらの住宅ローンの返済は今後しない』というへんじでした。 しばらくすると競売になるので、引越の準備をしておいた方がようとも言われてしまったのです。

この時点で私の方にも再婚の相手が居て、その人に相談しました。 そして、その人が相談をした司法書士さんにコチラを紹介され、元の夫から任意売却で買い戻せば良いの提案を受けました。 私が購入することは債権者が認めてくれないので、婚約者が購入するということで話を進めましょうという方針が決まりました。

住宅ローンの残りが2,700万円です。 近所での3LDKの中古マンションの相場が1,800万円です。 元夫はマンションの売却には協力をしますとの事でしたので任意売却には問題は有りませんでした。 そして、期限の利益の喪失通知を待って債権者に購入申込を入れました。 購入希望金額は1,600万円で入れました。 結果、1,750万円であれば契約をするとの回答が来ました。 そして、私たちはその金額に同意しました。 契約日は2週間後と決まりました。 ところが、契約の1週間前になって、突然、債権者からこの契約は出来ない。 ○○さんの状況での契約は出来ないと言われてしまいました。 理由は、購入者である私の婚約者が、購入するマンションに住んでる(住民票は移動していない)。 そして、そのマンションに私が一緒に住んでいるという事が指摘されてしまったのです。

私と婚約者は慌てました。 そんな慌てている私たちに、この相談センターさんが第三者に一時的に購入してもらいましょうと提案されました。 投資家さんを紹介するので、その方に購入してもらいましょうと言われました。 何人も居る投資家の中から直ぐに1,750万円の現金の用意出来る方で、1週間後に神戸まで来て契約・決済の出来る方を紹介されました。

紹介された投資家さんには驚きました。 外人さんでした。 イギリス人との事でしたが日本語が上手だったのにも驚かされました。 当日は何事もなく契約と決済が同時に終わりました。 そして、7ヶ月後、今度はマンションを私の婚約者が買い戻す契約・決済を行いました。 私はその間に自己破産をいたしましたのと結婚をしました。

自己破産は銀行さんからの勧めでもありました。 いずれは私たちが買い戻すということを十重に承知のはずなのですが銀行さんはからは何も言われませんでした。

競売後の返済から逃げ回っています
任意売却をお願いしたのですが、競売になってしまいました。 競売になってしまったのは、私が全然電話に出なかったからなのですが・・。 任意売却で販売をしてもらっていても物件の中を見せないとむりですよね。 今思えば、任意売却に協力していれば良かったと後悔してます。

相談センターさんに任意売却をお願いしたのですが・・、その当時は怖い系の金融屋さんにも借金をしていたので電話恐怖症でした。 携帯にかかって来る電話には誰からであろうと一切応答しませんでしたし、かけ直しもしませんでした。 気が向いた時だけ、町の公衆電話から電話を入れるだけでした。 怖い系の方々の取り立てのキツさに耐えきれなくなってある晩、私は一瞬の隙ついてその自分の家を飛び出しました。 女房を一人放って逃げ出してしまいました。

後から聞いた話ですが、女房はこの相談センターさんに電話を入れて助けを求めたそうです。 相談センターさんが、弁護士さんと共に女房を連れ出しに行ってくれたとのことでした。 女房は女房の母方の実家にしばらく身を寄せていたそうです。 私は、日本国中をあてもなく彷徨っておりました。 現在は都内で隠れて生きております。

女房のことが心配で、それと任意売却をお願いした家はどうなっているのか知りたくて時々、相談センターさんに電話を入れておりました。 当然のことですが、女房からは離婚を求められておりました。 女房と日時を合わせ、この相談センターさんの顧問弁護士さんの事務所で会い、離婚届に記名捺印をすることになったのです。

ところが女房は現れませんでした。 私の顔も見たくないとのことでした。 それも当然と言えば当然です。 今、思えば、任意売却をしておけば女房に僅かながらでしょうがお金を渡すことが出来たと思うと少し悔しいです。

そして、競売が終わって約3年半が経ちました。 後1年半で時効です。 ですが、逃げ回る生活は正直言って疲れます。 私の場合には怖い系の借り入れが有るので時効は無いので逃げなければいけないのですが。

競売後、返済仕切れないようだったら自己破産をすべきです。 逃げる生活を選択するのは止めておいた方がよいですよ。 自己破産をしても怖い系金融機関からの追及は消えません。

任意売却の疑問

任意売却で家を売った後、住宅ローンは申し込めるの?
住宅ローンを3ヶ月滞納をした時点で、いわゆるブラックリストに登録をされてしまいます。  従って、新たに5年~7年間は新規の銀行融資は難しいと考えます。

任意売却をして4年後に、新たに住宅ローンの融資を得ることの出来た人もおりますが、そのような方は例外中の例外とお考えください。 ちなみに任意売却後4年で住宅ローンが通った方は一中の商社勤め、年収1,200万円。 保証人のお父様が病院勤めという条件でした。

任意売却後そのまま家に住んでいられますか?
住み続けられる可能性は有ります。
ご自身の身内が任意売却で購入して、それを賃貸という形で住まわせてもらうような方法もあります。

他人が任意売却をした場合
同じように、賃貸という形で家賃を払うので、住まわせて欲しいと交渉をする余地は有ります。 ただ、任意売却で購入した方の多くは自分で住まわれる目的で購入することが多いので確率は五分五分です。

投資家、不動産会社が任意売却で購入した場合には、そのまま住める確率は高いと思われます。 ただし、今まで住宅ローンの返済額を遙かに上回る額を毎月家賃として支払うことになると思います。

親子間任意売却が出来ないときはどうするの?
親子間での任意売却が出来なかった場合には、不動産業者などの第三者に一時的に購入してもらうしか方法はございません。

その際の問題点は、費用・手数料が高くなるということが上げられます。 しかし、それは価値観の問題で、高くなってもその不動産を絶対に守らなければならないというのであれば第三者に入ってもらい購入してもらうべきです。 親子間の任意売却は非常に高度な知識が必要なため割高です

賃貸に出しているマンションでも任意売却はできますか?
賃貸で貸していても任意売却は可能です。 いわゆる、投資物件という扱いになります。 住居用とは違い右から左へは売れませんが、投資家さんたちも沢山物件を求めておりますので、価格が合えば任意売却での販売は問題無いです。

自己破産は任意売却の前が良いの後が良いの?
任意売却を先に済ませた方が、ご自身には有利です。 破産手続き前に任意売却で不動産を売却をしてしまうと、資産は無くなりますから、同時破産になる可能性が大きくなります。

普通、自己破産における費用はお一人様20万円~50万円かかります。 しかし、残債が無ければ自己破産手続き費用は3万円で済みます。 お金が必要な時期の3万円と20万円~50万円の差は大きいでしょう。(弁護士・司法書士等の代理人報酬は別途) それに加え、資産の換価処分がいりませんから、破産手続きは簡略化され破産免責までの期間も大幅に短くなります。 自己破産を申し立てる前に競売や任意売却によって先行して住宅を処分し、住宅を所有していない状態で自己破産を申し立てることが必要です。 ただし、物件査定額の1.5倍以上のオーバーローンの住宅であって、他に財産がなければ、同時廃止にします。 つまり、被担保債務残額÷不動産評価額=約1.5倍以上ある場合では自己破産をすることが可能です。

任意整理と任意売却は違うの?
任意売却は任意整理の一種です。 本来は、弁護士さんまたは司法書士さん以外が行ってはいけない業務ですが、不動産を売却するにあたり当面の問題である住宅ローンに関する部分は不動産業者が行っております。 厳密に言えば司法関係者以外処理できないのですが、住宅ローンの返済が出来なくなっている方々に弁護士費用を負担させることなど絶対に無理でしょう。 また、債権者側としても1円でも多く焦げ付いているお金を回収したいと考えております。 そこで、仲介手数料のみで処理する任意売却業者が求められているのです。

不動産業者と任意売却専門業者の違いは何?
任意売却とは住宅ローンが残る不動産を売却する業務です。 中古住宅・中古マンションなどを含め、一般の不動産売買は売買契約をする時点で、その売買する不動産の住宅ローンは消えていなければなりません。 それでなかれば売買が成立しないのです。 誰も他人の借りたローンという借金のくっついた家など買いたく無いからです。

一般の不動産業者さんは、売買時にローンがプラスマイナス・ゼロの状態の取り扱いしか出来ません。 任意売却を手がけている業者は、ローンの残っている不動産の売却を可能にするノウハウを持っているのです。

任意売却の後に残るローンの請求って?
普通、新築で不動産を購入して、それを何年後かに売る時には中古として売却をしなければなりませんよね? 中古の不動産を売却する際には、” ローン残額 > 売買価格 ” となってローンの残額の方が大きくなります。 言い換えれば、売却をしても返済仕切れないローンということです。 任意売却でも同じで、返済しきれないローンが出てしまいますので、これは返済をしないといけません。 でも、生活の苦しい人に今まで通りの額を返済しなさいとは言えませんので、払える額だけ払ってくださいねということになるのが任意売却です。

そして、何年後かに、この残っている未払いのローンを買い取る交渉も可能です。

競売の流れ

不動産の競売の流れ
担保不動産競売開始決定通知が郵送されてから約10ヵ月後には立ち退きとなります。

競売になってから約10ヵ月後には、その不動産からの退去を求められます。 ダダをこねて居座っても裁判所命令で強制退去が執行されることになります。

競売の流れ
申立られて競売手続きの進み方です。 地域、金融機関により時期的なことは大きく異なります。

1). 住宅ローンの滞納
個人信用情報センターへ登録されます。 俗に言うブラックリストへの登録です
住宅ローンの滞納が始まると金融機関等から郵便、電話での督促が来る。
金融機関によっては「このまま延滞が続きますと競売などの法的手続きを取ります。」という内容の督促状が送られて来る。 滞納期間が3ヶ月以上経過すると金融機関は「事故」とみなし、住宅ローンの融資した金融機関では個人信用情報センターに住宅ローンの延滞という理由での登録申請を行う。
2). 期限の利益の喪失と代位弁済
全額一括返済を求める通知
住宅ローンの延滞が3ヶ月~6ヶ月以上続くと住宅ローンの融資した金融機関等より以後ローンの分割払いが出来なくなる旨を知らせる通知が来る。 これを「期限の利益の喪失」といいます。
住宅ローンの契約時に、ローン保証会社との契約をしていれば保証会社から金融機関に代わり返済した旨とその返済した額の一括返済を求める通知が来る。 これを「代位弁済」といいます。 そして、この通知にも、「支払いがなければ、競売を含む法的手続きを取ります。」という内容が記載されていることがあります。 通知が来ても債務者(たぶん貴方)から特に連絡をしない限り保証会社からは連絡は有りません。 また、毎月の支払額に目処が付いた事を伝えても対応はしてくれません。
方法としては、残金を一括で返済するか、競売になるのを待つか、もしくは任意での売却を不動産業者に依頼をして自宅を処分するということになります。
3). 担保不動産競売開始決定通知
競売にかけられたことを意味します
代位弁済の通知後、債務者(たぶん貴方)側から支払いもしくは処分方法のアクションを起こさない限り債権者(保証会社等)は裁判所に対して競売によって、法的に処分する手続きを入ります。
その後、裁判所から「競売開始決定の通知」が送られてきます。
この通知が来てもローンの残債の一括返済で競売を取り下げることや債権者との話し合いで任意での売却に切り替えることは可能です。
4). 裁判所から執行官の訪問
競売通知を受け取ってから約2ヶ月後
物件内部の調査と写真撮影
“競売開始決定の通知”後、裁判所より執行官が訪問し、問題の物件調査をします。 執行官によっては競売落札までの流れを説明してくれます。
執行官が調査後に不動産鑑定士によって物件調査書(競売3点セットともいいます)を作成します。  この調査書を作成するために物件内部の調査と写真撮影をします。
5). 期間入札の通知
競売通知を受け取ってから約4ヶ月後
期間入札の通知および売却基準価格の公表
6). 期間入札の公示
競売通知を受け取ってから約6ヶ月後
執行官が来てから約4ヶ月後
実務的にみて任意売却の申請が出来るのはここまで
現実の問題として任意売却に切替ることが出来るのは期間入札の公示前後までです。
この時点で、契約が完了または、決済の見込みが立っていなければ、任意売却に応じてくれる債権者・抵当権者は希です。
7). 入札期日
競売通知を受け取ってから約7ヶ月後
執行官が来てから約5ヶ月後
購入者が既に存在していて、なおかつ現金の用意が出来ている場合には、この時点でも任意売却を認めてくれる債権者もおります。 その際には裁判費用等の負担も求められます。
8). 開札日
入札された結果が出る日
理論的には、この開札の前日までであれば、競売を取り下げることが出来るとなってはおりますが、現実的には、この時点で任意売却に応じてくれる債権者は皆無でしょう!
9). 売却許可決定
競売通知を受け取ってから約8ヶ月後
執行官が来てから約6ヶ月後
競売落札額の通知
期間入札が終了。 競売落札者からの競売落札額の入金確認が出来ますと債務者に裁判所から、執行抗告といって競売落札の額と異議の有無についての通知があります。
10). 所有権移転
競売通知を受け取ってから約8ヶ月後
執行官が来てから約6ヶ月後
落札者の代金納付が確認されますと、物件の所有権移転が認められます。 所有権の移転が完了と同時に貴方の家は、貴方の所有物では無くなります。 所有権移転後にお住まいになられている場合には不法占拠者となります。
11). サービサーへの債権譲渡
競売で返済仕切れなかった残債の行方
競売落札後、各債権者に配当額が決定されます。
配当額が債権額に満たない場合には、債務者へ支払請求の通知があります。 もしくは、債権回収会社サービサーに債権譲渡された旨の通知とサービサーからの支払請求の通知があります。
債権譲渡は債務者の同意がなくても行うことが出来ます。
サービサーはその債権額よりもかなり低い額で買い取りますが、債務者に対しては元の債権額で請求を行うのが通常です。
未回収額の請求に対しては、分割で支払うことも出来ます。 また、債権譲渡された場合はその債権者との間で、ある程度の金額を支払うことで終了することが可能な場合があります。 債権者によって対応は様々です。
12). 立ち退き
競売通知を受け取ってから約10ヶ月後
執行官が来てから約8ヶ月後
引越代・立ち退き料の交渉はご自分で
落札者によっては立ち退き料などを払ってくれるかもしれません。 引越代は競落者の好意です。

金融庁の指導
金融庁の指導により、入札の時期が3ヵ月も短縮されるケースが出てきております。 まだ、一部の債権者だけですが、競売の申立から3ヵ月後には入札という方針を取り出したところがございます。 今後は競売の時間短縮に移行する債権者が確実に増えております。

 

執行抗告 – しっこうこうこく
裁判所の執行処分に対する不服申立てのことです。

別の言い方をすると、異議申し立ての一種で、競売手続きの進行上に文句をつけることをいう。 異議を申し立てられると、一時的に手続きの進行が中断する分、 買受人は代金納付手続きが遅れることになります。

そして、所有者はその分自宅に永く居住でき、収益用物件は家賃を貰う期間が増えることにもなります。 この執行抗告は、利害関係人と弁護士しか出来ず、執行抗告する場合の理由も限定されています。

ほとんどは、手続きの引き延ばし手段として悪用されていますが、最近では、裁判所もスピードアップが図られ、即日却下なども行われるようになって来ております。