オーバーローン担保不足

ここで扱うオーバーローンは不動産売却時に生じるケースを説明します。

自宅を売却しても借りている住宅ローンが残るこことをオーバーローン(担保不足)といいます。

住宅ローンを組む際には必ず担保が必要で、担保になる物件はローン返済が困難になった際に売却されますが、多くの場合では残るローンとの相殺はされません。 ほとんどのケースがオーバーローン状態なのです。

オーバーローン状態では不動産の売却は出来ません。 そこで金融機関はローン保証会社に全額の返済を売主に求めることになります。 そしてローン保証会社は、その物件を競売ないしは任意売却によって代理返済した金額の回収にかかります。

委任状

委任状とは、本来申請を行うべき当事者が直接申請を行えない場合に、指定の代理人に権限を委任することで、申請を行えるようにする書類だったり、ある人に対してある事柄を代理依頼(委任)したことを記述した文書のことです。

依頼者が代理人の代理権を与えたことを他人に証明するために用いる契約書です。 書き方は、私○○が「私儀乙某を代理人と定め……の事項を委任します」というような形式で書かれます。 委任状には、その一部を書かないでおき、他人にその部分を補充させる形式のものがあり、これを白紙委任状といい、さまざまな目的で用いられる。

委任状は色々なサイトからダウンロードできますので用途に合わせて使い分けてください。

印紙税とは

平たく言えば収入印紙のことです。
契約書などを作成した場合にかかる国税のひとつです。 契約書などに必要な金額の印紙を貼り納税します。 税額は契約書の内容や契約金額などによって異なります。

不動産売買契約書、土地賃貸借契約書、金銭借用証書、運送契約書等の契約書には、記載された契約金額に応じて、印紙税額が段階的に変わっていきます。

たとえば、1万円以上10万円以下は200円、10万円を超え50万円以下は400円。 50万円を超え100万円以下は1,000円等などです。
そして、契約金額1万円未満なら非課税、契約書に契約金額の記載がないものは200円とされています。 たとえば1,000万円超5,000万円以下の住宅ローンでは、印紙税は2万円となります。

営業に関しない領収証に印紙は不要です
印紙税は非課税になります。 ここで、営業とは、「営利を目的として同種の行為を反復継続して行うこと」とされています。 したがって、自営業者の方が、居住用の自宅を売却して領収証を発行する場合は、印紙は貼らなくともよいですし、サラリーマンが居住用自宅を売却した場合も同様です。

不動産賃貸業を行っている方が、賃貸物件を売却した場合は発行する領収証は印紙税非課税にはなりませんが、居住していた自宅を売却した場合発行する領収証は、印紙税非課税です。

競売-明渡料

明け渡し料
別名、立退料・引越代とも言います。
その昔は、その筋の方々が競売で落札された物件にわざわざ住み着いて高額な明渡料を要求していたことが頻発しておりました。 しかし、競売に関する法改正もあって、買受人の立場が厳格に保護されましたので、強制執行が容易にできるようになったのも、その理由です。 加えて、買受人によっては、話し合いの交渉すらない応じないこともあります。

競売とちがい任意売却の場合であれば、多少なりとも明渡料・引越し代の取得には見込みは有ります。 引っ越し費用の捻出交渉は、任意売却を依頼した不動産会社が、代理人として、債権者に対して、交渉します。 もちろん、任意売却の場合であっても、必ず引っ越し費用の確保が確約できるわけではありません。 近年、債権者が引っ越し費用を認めなくなってきた傾向は確かにあることは事実です。

 

競売-明渡訴訟

競売後の明け渡し訴訟
買受人(落札者)が民事訴訟を提起して明渡を要求する

競売で落札をした物件の新所有者が占有者(旧所有者)に対し、「当該不動産を明渡せ」という判決を裁判所に求めるものです。 落札した物件の占有者(元の所有者)が明渡しに応じない場合で、引渡命令が出ない場合には、明渡訴訟を提起する手法を講じなければなりません。

明渡訴訟は、買受人(落札者)が民事訴訟を提起して、明渡しを認めた債務名義(法廷の文書)によって、正式に明渡しを要求するものです。 費用がかかり、判決までに6ヶ月以上と、とても時間がかかることもあります。 一方、引渡命令は、代金納付後6ヶ月以内に申し立て、かつ占有者が、買受人に対抗できない権原により占有しているものであれば、簡易・迅速(1ヶ月以内)に債務名義を取得するここができます。 そのため、最近は引渡命令を利用することが多いようです。 この命令により、占有者に立ち退きを要求したり、さらには強制執行で無理やり追い出せるようになります。

明渡猶予制度 [民法395条]

明渡猶予制度 [民法395条]
民法395条 – 明渡猶予制度は、抵当権に対抗することのできない賃借権によって抵当権の目的とされている

民法の395条に規定されている建物明渡猶予制度は、建物賃借人は、建物の競売による代金を競売の買受人が代金を納付した日から6ヵ月間は、「当該建物の明渡しを合法的に拒むことができる」としています。 しかし、猶予はあっても占有者はもはや明渡しを拒むことができません。

当然のことながら、その間も家賃は発生し、基本的に従来どおりの賃料を競落人に支払うことになります。

 

一括返済

一括返済または
返済すべきものを分割では無く一まとめにして返済することをさします。

多くの金銭消費貸借契約書には毎月の返済が、ある一定回数滞ると、残っている借金(ローン)の全額一括返済をするものとすると記載されております。 この条件のことを期限の利益の損失といいます。

約束通りに返済を行わない罰として、残っている借金とか住宅ローンを一括まとめて返済してくださと求められるのです。

一括弁済

一括返済と同義語です

ほとんどの金融機関が、住宅ローンなどの融資をする際は、購入をする不動産に担保として抵当権を設定したり、連帯保証人を要求します。 しかし、住宅ローンなどの大きな借金の連帯保証人を受けてくれる親戚・友人・知人はそうそうは居ません。 金融機関はその保証人の代わりに、ローン保証会社の保証をつけることになります。

住宅ローンを借りている人(債務者といいます)が、月々の返済を怠り期限の利益を失うと、債権者である金融機関は保証会社に対して、残っているローンの全額を請求をすることになります。 そしてローン保証会社がこれに応じて、債務者に代わって返済を行います。 このことを「代位弁済」と言います。

保証会社が代位弁済をすると、債務者に対して代わりに返済して金額の返金請求をしてきます。 このことを「求償権の行使」と言います。 保証会社は、代位弁済をしたことにより、金融機関からあなたの債権を取得したのです。

そして代位弁済後は、債務者は金融機関とではなく、保証会社と交渉をしていくことになります。

一般媒介契約

不動産を売る人(売主)が不動産会社に売却先探しを依頼(仲介)する際に結ぶ媒介(仲介)契約のひとつです。

媒介(仲介)契約は、不動産会社に依頼する業務の方法や仲介手数料額などを明らかにするための契約です。 媒介(仲介)を依頼する際はこの契約の締結が宅地建物取引業法によって義務付けられています。

一般媒介契約は、専任媒介契約と異なり、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。  また、不動産会社を通さずに売主自身で買主を探すことも可能です。  この一般媒介契約に有効期限はなく、REINS(レインズ)への登録義務もありません。 不動産会社が依頼先に業務の実施状況を報告する義務もありません。 (一般媒介契約は不動産流通機構のサイトへの登録は義務化されておりません)

一般媒介契約だと幅広く買い手を探すことができそうな媒介(仲介)契約に捉えがちですが、依頼を受ける不動産会社にとっては(専属)専任媒介契約に比べるとメリットの極めて低い依頼となるため、買い手探しに本腰を入れてもらいにくいという難点があります。

一般媒介契約のほとんどが不動産を売る側の売主側よりの希望です。 不動産業者側からすると、いかなる場合でも、専属、専任媒介契約を結びたいという思いがあります。

一般媒介契約を行った場合、売り主であるあなたは恐らく複数の不動産業者へ依頼することになるかと思います。 しかし、不動産業者からしてみれば、自分たちと同じようにあなたと媒介契約を結んでいる不動産業者が沢山いるということにデメリットを感じます。 デメリットの方が作用するケースが生じるので、真剣に物件の売買のお手伝いをしようとしないケースが非常に多いのです。

不動産の販売には一般の方々が考える以上の広告費・経費が掛かります。 高額な広告費をかけて宣伝を行ったはよいが、その依頼された物件が他の不動産業者により売却となることも有り得ます。 そうなると広告費をかけた業者のみが大損を被ります。 したがいまして一般媒介契約の物件に対しては他社が売ったら売ったでオッケー。 自社で売れたらラッキーという程度でしか扱われないレベルです。