瑕疵担保責任 – 民法第570条

瑕疵とは欠陥とか傷などを指します

民法第570条・瑕疵担保責任 – かしたんぽせきにんとは、不動産の品質、性能に隠れた欠陥(瑕疵)があった場合、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。

不動産売買契約の締結時点、その物件に既に隠れた欠陥・キズがあった場合、売主が買主に対して負う責任のこと。

売主が買主に対して負う責任とは、その瑕疵の修復をしたり、損害が発生した場合に損害金を支払うことをいいます。 売主が責任を負う期間は、民法566条では、買主が瑕疵を知ってから1年以内としています。

買主が知りえない瑕疵とは、例えば、住宅であれば表面に現れていないシロアリ被害や雨漏りなどはこれに該当します。

宅建業法では、売主が不動産会社の場合は、引き渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法より不利な特約は結べないことになっています。

任意売却物件の場合、売主にお金が無いため、瑕疵担保の責任を負わせることは事実上不可能となりますので、瑕疵担保責任免責という特約を付けての契約が多いようです。

買戻特約とは売主が、ある条件になった場合に契約を解除して目的物件を取り戻すといった登記です

買戻特約とは
不動産を売却する際、売主に将来その不動産を買い戻す権利があることを合意する契約です。

所有権移転登記を行うときに買戻特約も登記する。 この権利を行使できる期間は最長10年までとされ、予め期間を定めなかった場合は5年以内となります。

そしてこの不動産が転売されても、この買戻特約は新しい購入者に対しても行使することができるのです。

開札期日 – 競売の開札期日

競売の開札期日

裁判所が入札書を開封して、一番高く買ってくれる買受希望者(最高価買受申出人)を決める日、つまり落札者が決定する日です。

入札期間経過後、公告に記載されていた開札期日に裁判所内で公開のもと、開札が行われます。 落札者が納付した保証金は、そのまま裁判所が預かりますが、その他の入札者の保証金は返還されます。

法的には開札の前日までであれば、競売を取りさげることが出来るとなってはいますが、実際問題この時点で任意売却 に応じてくれる債権者はほとんどいません。

この開札期日の前日までに決済(お金の支払い)が完了出来るスケジュールでないと任意売却には応じないこという債権者(抵当権者)が圧倒的に多いのが現実のようです。

 

不動産の買付証明書

買付証明書とは
不動産物件の購入希望者が、不動産の売却元ないし仲介業者に対し、購入の意思が有ることを表明する文書のことです。

買付証明書には、法的拘束力はありません。 買付証明書の目的は、購入、売却の可能性を表明した文章であり、確定的な意思表示では無く、契約の申込みあるいは承諾としての効力は認められないとされています。

しかしながら、この買付証明書を提出をしないと価格の交渉などができないことの方が多いようです。

買受可能価額 – 競売での買受可能価額

買受可能価額
買受可能価額とは売却基準価額から2割を引いた金額で、入札価格の最低ラインです。 それ以下の金額での入札は無効となります。 買受可能価額は売却基準価格の80%です。

買受可能価額は、競売手続きの約1か月前くらいに裁判所から債務者に通知されることが多いようです。 この通知が届くと競売も終盤という場面に入ることになります。

不動産を買上げる

買上
余り一般的な単語では無いようですが、不動産業界の方々の中では頻繁に使われる単語のようです。 ひとくちに「買い上げ」といっても様々なようですが、国や地方公共団体が私有地を買い上げる時のことを指して言うことがあります。

任意売却業者さんなどでは、2番目以降の抵当権者などへのハンコ代とか諸々の不足分を購入者に購入金額プラスアルファのお金を負担してもらことを指す場合が有ります。

不動産の親子間売買-親子間での不動産任意売却

親子間任意売買-不動産の親子間売買-親子間での不動産任意売却

親子間売買では住宅ローンが使えない事の方が多い
親子間任意売買 / 親子間任意売却とは; 親子間の不動産の任意売買とは、親の不動産を購入、またはその逆に子の不動産を親が購入することをさします。

一般的な解釈では、”親子もしくは親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買はおかしい”となっております。

したがって、親子間売買では住宅ローンが使えない事の方が多いようです。
任意売却または競売で身内の方が物件を取得する場合等、買う側が住宅ローンを組まねばならないケースがほとんどではないかと考えます。 しかしながら、状況的には親子間・親族間売買・兄弟間の買戻しである場合には住宅ローンを断る金融機関が多いようです。

断られる理由としては金融機関と保証会社との間の保証契約のなかに “貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、保証の対象とならない”という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項があるからです。
融資しない旨の条項の理由としは以下の事が上げられております;
1).住宅ローンの場合、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない「親」のための住宅取得では難しい。
2).住宅売買と偽って金利の安い住宅ローンでお金を借りて別の用途に使われる可能性がある。(例えば、子供に融資された資金を、父親の債務の返済に利用することなど。)
3).親子・親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買は考えにくい。
4).売買価格に公正さを欠く。
以上の内容を踏まえて、原則として多くの金融機関は親子間売買の場合、融資はしないのですが、売買契約書などがあり不動産業者などが媒介することで価格の客観性が確保され、「適正な価格」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている、などの条件が具備すると、 例外的に融資を受けられる場合も有ります。

親子間の任意売却時の手数料
親子間売買での仲介手数料は、売る側と買う側の両方から仲介手数料を支払うことになります。 作業内容が非常に多いためにこの仲介手数料の値引き交渉には応じない業者さんがほとんどのようです。 第三者を挟んで間接的な親子間売買には、間に入ってくださる方への謝礼などが発生いたしますので、” 売買価格 + (仲介手数料 x 2 + 謝礼) = 総額 “となります。

親子間売買は経験と実績が無い業者さんにはほぼ無理な内容ですので、経験の豊富な業者さんを選んでください。 任意売却時での、売る側からの仲介手数料に関しては、売買代金の中から配分されますので、購入者のご負担になるわけではありません。

乙区-登記簿の乙区

乙区とは
登記簿上で所有権以外の権利が記載される部分のこと
対象となる不動産に所有権以外の権利があった場合には動産登記簿の「乙区」欄に登記される。 乙区に記載される権利は、主に抵当権、根抵当権、賃借権など。

乙区を見れば、例えばその不動産を担保にして、誰がいくらお金を借りているかがわかる。
具体的には、抵当権などの物件に関する権利が期日順に記録されています。
複数の記載がなされている場合、期日の早い権利が、遅い権利に優先します。 つまり、第一順位の債権者がすべての債権に相当する配当を受けたあと、第二、第三の抵当権者に配当が行われます。これを先願主義と呼びます。

 

オーバーローン担保不足

ここで扱うオーバーローンは不動産売却時に生じるケースを説明します。

自宅を売却しても借りている住宅ローンが残るこことをオーバーローン(担保不足)といいます。

住宅ローンを組む際には必ず担保が必要で、担保になる物件はローン返済が困難になった際に売却されますが、多くの場合では残るローンとの相殺はされません。 ほとんどのケースがオーバーローン状態なのです。

オーバーローン状態では不動産の売却は出来ません。 そこで金融機関はローン保証会社に全額の返済を売主に求めることになります。 そしてローン保証会社は、その物件を競売ないしは任意売却によって代理返済した金額の回収にかかります。