任意売却/任意売買の料金および費用

任意売却/任意売買の料金およびかかる費用

料金は一切いただきません。
当社、IOKホームズは不動産会社ですので成功報酬です。
ご依頼いただいた不動産が売却できた場合のみに限り、債権者/抵当権者様の方より規定の不動産仲介手数料のみを配分していただきます。
仲介手数料は、売買価格 x 3% + 60,000円です

そして、ご依頼人(債務者)である貴方からは一銭もいただきません。

ご依頼人にご負担いただく費用は、印鑑登録証明等、ご本人様でない限りお取り寄せが出来ない書類の取得費用および送料だけです

相談料とか顧問料なども一切不要です
私たち免許を受けた不動産会社が主催する任意売却事業では、相談料または顧問料などと銘打った料金を取ることが宅地建物業法で固く禁じられております。 私たち不動産業者はあくまでも成功報酬による料金以外はいただけません。

売買代金の中から支払われるお金
◇滞納している管理費・修繕積立金等(マンションの場合)
◇抵当権の抹消費用等
◇滞納している固定資産税・住民税
(注) 引越し費用は必ず手当てしてもらえるものではありませんのである程度ご用意ください。

任意売却/任意売買が完了した後々までも
私たちが処理させていただいたクライアント様に限り、何年経過しようともアフターケアはさせていただいております。

残ったローンは債権という商品となって、債権回収会社のサービサーからサービサーへと転々と売買されることが有ります。 このサービサーが変わる度に色々な通知が届きます。 中には放置して置くとまた取り返しの付かなくなる書類なども有ります。

当社は、当社をご利用くださった方々のみを対象として無料で、これらへのアドバイスを行っております。

当社との接点が過去に一度も無かった方々からのお問い合わせが結構な数あります。 冷たいようですが、当社がそのような方々にアドバイス出来る大義名分がございませんのでお断りをさせていただいております。

埼玉県任意売却センター
携帯電話/PHSからでもかけることができます。  0120-105-735

ご相談は無料です! ご納得いくまで何度でもご相談ください

 

任意売却の進み方

任意売却のながれ/進み方
任意売却が成約に至るまで、様々なハードルを乗越える必要があります。
したがいまして、開札期日直前(開札日の2週間前)に、ご依頼頂いてもお受けできない事もあります。

開札日直前までの任意売却の申し出は、理論的には売却可能ですが実務的に債権者側の売買価格の検討・権利関係の書類の用意・販売活動等に最低1ヵ月半は必要です。 したがって出来るだけ早めにご依頼して頂くことにより有利な取引が可能となります。

任意売却の進み方/ながれ
[1] お問い合わせ

[2] 電話・面談・メールにて相談内容をお伝えします
そして当社より媒介契約書、委任状等の必要書類を送付いたします

[3] ご依頼人様から書類が返送されてくる
☆当社では、この時点が 任意売却の受付 となります

[4] 各債権者へ連絡、ご依頼された物件の販売開始の同意を得る作業開始
☆ 債権者により、やり方・扱い方・進め方は様々です。
(1).販売価格を指示してくる債権者(例:住宅金融支援機構)
これは、「その販売価格であれば抹消に応じますよ!」というもの。
(2).具体的な金額は言わず、購入希望者が現れたら検討します。」という債権者
(3).「全額返済出来ないのであれば、任意売却には応じられません。」という
債権者からの返事の場合、この場合にはご依頼をお断りさせていただく
しかございません。

[5] 販売活動の継続

[6] 購入希望者の出現/物件の内覧・内見

[7] 購入希望者より購入の意志表示の買付証明の受理

[8] 各債権者より抵当権抹消の同意を得る作業

[9] 引っ越し先の確保 / 引越の準備

[10] 売買契約の締結

[11] 売買代金の決済
☆引越代等々の精算
☆購入して頂いた方よりの売買代金を各債権者へお支払い(返済)する
☆債権者と今後の支払い方法について交渉をする

[12] 新しい生活のスタート

任意売却/任意売買に必要なあなたの情報
* 不動産所有者は?
* 住宅ローンのお借入銀行名は?
* 返済いが滞っている場合、いつからか?(年/月)
* ローン残高はいくらか?(約○○○○万円)
* 連帯債務者、連帯保証人はいるか?
* 連帯債務者、連帯保証人に連絡が取れるのか?
* 一般債務の有無(有の場合:お借入先と大まかな残高)
* 任意売却を考えている物件の所在地
* 購入時期(年/月)
* 一戸建なのかマンションなのか
* 物件の大まかな情報(平米数/間取りなど)
* 近隣の物件の相場(もし知っていれば)

住宅ローンの返済に行き詰った経緯
住宅ローンが支払えなくなってしまわれた理由等をお聞きすることになります。
どうして、この状況に陥ったのか、例えば、会社が倒産した。 リストラにあった。 離婚した。別居中。 自己破産した。等々。

例えば、離婚をして、数年経っていて。 任意売却をすることになったけれども連帯保証人が捉まらない、保証人に連絡が取れない。 このような状況下に置かれた方は任意売却はできません。 このように、現在の状況をご説明いただければ、即答出来る場合もございます。

いつまで住み続けることができるのか?
「早くて3ヶ月」とご説明した場合には、この3ヶ月より早まる可能性は低いですが、「いつまでここに住み続けられますか?」というお問い合わせにお答えすることはとっても難しいです。 その理由は、あくまでもその物件を「購入したい」という希望者が見つからない限り、ご依頼人が「早く、売却したい」と言っても無理なのです・・。

しかし、あまりにも販売が長引く場合は債権者もいつまでも待ってはくれませんので、その際には、“競売の申立” をしてくることも充分考えられます。

その場合、原則としては、開札までに、任意売却がまとまれば、競売は、取り下げとなります。 ただし、実務では期間入札の前に、決済出来ない場合は、競売の取り下げの同意が得られないことが多々ございます。

 任意売却/任意売買の費用および料金
料金/費用は債務者側からは一切いただきません。 当社、IOKホームズは不動産会社ですので成功報酬です。 ご依頼いただいた不動産が売却できた場合に限り、債権者/抵当権者様の方より規定の不動産仲介手数料のみを配分していただきます。 ご依頼人(債務者)である 貴方からは一銭もいただきません。
仲介手数料は、売買価格 x 3% + 60,000円です。

ご依頼人にご負担いただく費用は、印鑑登録証明等、ご本人様でない限りお取り寄せが出来ない書類の取得費用および送料だけです。   任意売却の料金/費用をご参照くださいませ。

競売と比較しての任意売却/任意売買のメリット

任意売却・任意売買のメリットとデメリット
競売と比較した任意売却するメリットとしては、以下が挙げられます。

自分の意思で売却することができる
競売にかけられ売却されていくよりも、自分の意思によって売却を決められることは、ポジティブな気持ちのまま新たな人生を再スタートすることができます。

> 手元に資金を残せる可能性が有る
競売と違い、引越代を用意することが可能です。
数年前なら100万円前後の引越費用を認めてもらえましたが現在は20万円~30万円とお考えください。

> 競売よりも高値で売れる可能性が高い!
実際の市場価格により近い金額での売却が可能となります。 従ってより多くの借金を返済できるようになります。 加えて競売だとご近所さんにバレバレになります。 世間の目を気にする方だと耐えられないと言います。

> 競売とは違いプライバシーが無視されるようなことがない
一般の不動産売買と同様の販売方法となりますので、ご近所に売却理由を知られる心配は少ないと考えられます。

> 所有者の持ち出し(売却時にかかる費用)がゼロ
ご依頼人の持ち出し金が一切かからない仕組みです。 不動産仲介手数料は売却代金から充てられるので料金の心配ありません。

> 売買契約交渉の中で明け渡し日について相談できる
競売とは違い、突然、新しい所有が来て “立ち退き” を迫られることはありません。

新しい生活の再スタートを気持ち良くスタートできる
競売ですと、他債務等が任意売買よりも残るケースがほとんです。  任意売却では、競売よりも残債が少なくなる、または全て無くなるケースもあります。

何年経過しても無料のサポートが受けられる
当社をご利用くださったクライアント様限定のサポートです。
任意売却が終わってもサービサーから色々な書類が送られて来ます。 それらへの対応の仕方または、その他のご質問などのアフターケアも受けられます。

任意売却/任意売買のデメリット
> 見学希望者の内覧に協力する必要がある

購入希望者が物件の中を見たいと希望をしてきますので、スケジュールの調整をしなければならない。

> 契約・決済の際に、指定された場所に出向く
別れた元妻・元夫と憎しみ合っているいる場合など、その現場で顔を合わすことになります。

> 競売よりは早く明け渡すことになる
競売より不動産を明け渡す時期が早くなります。
したがって出来る限り長くマイホームに住んでいたいと考えるなら、競売の方が良いということになります。

> ブラックリストに載る
住宅ローンの滞納3ヶ月でブラックリストに記載されてしまいます。
任意売却をするからブラックリストに載るのではないのです。 当然、競売でも載ります。

> 金融機関からの借り入れができなくなる
5年 ~ 7年間は金融機関からの融資を受けることが出来なくなります。
しかし、ブラックリストから名前が抹消された後には、金融機関からのローンも可能となります。

競売が良いのか任意売買が良いのか?
競売にもメリットは多数存在しますし、任意売却にもデメリットは存在します。  競売・任意売却、これらのどの面を捉えてのメリット・デメリットかという点を見極めてください。

例えば、競売の方が、長く住んで居られるから競売の方が有利だと説く人もおります。 しかし、時間が長くかかるという事は、その間に金利14%の遅延損害金が毎月々加算されていくのです。 その金額が残債となって競売後の返済額に跳ね返って来る事になるのです。 こんな重要なことを知って知らずか、 競売の方が長く住めるという1点のみを捉えて競売を勧めている業者さんもおります。

任意売却を認めない金融機関も多数存在します
競売市場が活発になっている場合は落札価格の結果を重要視する傾向にあり競売で処理した方がより多くの回収が見込める判断した場合は任意売却に応じないケースが多くあります。

また金融庁から不良債権処理を敏速に行うことの通達が出されていることもあるので債権者は以前よりもシビアに手間暇・お金をかけずに回収をする傾向になっており、手間がかかると判断したものについては任意売却に応じないということになります。

任意売却・任意売買が終わった後々にもトラブルは継続します
競売が良いのか任意売却が良いのかでお悩みなら、それらが終わった後のことを考えてみてください。  競売/任売で残ったローンは債権という金融商品となって、債権回収会社のサービサーからサービサーへと転々と売買されることが有ります。 このサービサーが変わる度に色々な通知が届きます。 中には放置して置くとまた取り返しの付かなくなる書類なども多々有ります。

当社で処理させていただいたクライアント様に限り、何年経過しようともアフターケアはさせていただいております。 当社は、当社をご利用くださった方々のみを対象として無料で、これらへのアドバイスを行っております。

当社との接点が過去に一度も無かった方々からほぼ毎日お問い合わせが結構な数あります。 申し訳ございませんが、当社がそのような方々にアドバイス出来る大義名分がございませんのでお断りをさせていただいております。

 

 

 

任意売却Q&A

Q 1
夫が住宅ローンを残して失踪
私たち残された家族はどうなりますか?
引き続き、現在のお住まいに住み続けたいのであれば、旦那様に代わり奥様または誰かが住宅ローンの返済を継続していかなければなりません。 しかし、現実問題として返済の継続が難しい状況ならば任意売却にて、そのお住まいを処分することをお勧めします。 しかし、売却にあたり大きな問題が一点ございます。 それは旦那様が見つからない場合です。 失踪した旦那様が見つからなければ売買の契約をすることができないために、最終的にはこの場合競売にされてしまいます。  どうしても売却したい場合には探偵事務所とか興信所に依頼して旦那様を見つけ出すこととなりますが、費用はお安くはありません。 調査費用が高額なために競売を受け入れる方々が多いのが現実のようです。
 Q2
任意売却をすると近所にバレますか?
 ご近所にバレか否かは何ともお答えのしようがございません。  不動産を販売をする際には購入希望者さんのほとんどが『なぜ、この物件は売りに出されているのですか?』というような質問がなされます。 その際には『実は任意売却で・・』というような返答をしなければなりません。 もし、その購入希望者の方がご近所にお住いの場合などに当たってしまわれた場合にはバレる可能性はあります。 しかし、競売で処理されるよりはバレる可能性は低いと言えるかもしれません。
 Q3
連帯保証人に迷惑をかけずに処理したい
連帯保証人には迷惑はかかります。 住宅ローンの返済ができなくなった際の代わりの返済者が保証人です。 したがいまして、貴方の返済が滞りだしたら金融機関は必ずや連帯保証人や保証人に請求をします。  金融機関によっては返済が断続的に数回発生した時点で保証人に連絡をしていることもあります。 また、期限の利益の喪失の通知を受け取る前後に保証人に連絡が入る場合もあります。 金融機関的には1円でも多く回収をしたいので保証人の資産から全額回収を図ってくることになります。 返済が滞りだしたら必ず保証人には相談をしてください。
 Q3
連帯保証人を辞めたい
 以前は仲が良かったから連帯保証人になって上げたけど、現在は全くの付き合いも無いので保証人を降りたい。 離婚をすることになったので住宅ローンの連帯保証人をやめたい。 娘夫婦が離婚をするのでローンの保証人を辞めたい。 一度なった住宅ローンの連帯保証人、そう簡単には抜け出すことはできません。 例えば、ローンの保証人を辞めるには、契約をしている金融機関との話し合いで合意があれば抜けることも可能ですが、それを認めてくれる金融機関は少ないです。 例えば、住宅ローンの借主に住宅ローンの借り換えを行ってもらい、その際に連帯保証人から外れる。 債権者との話し合いで貴方に代わる新たな保証人を求められたり、新たな担保を入れると保証人から外れることができます。 保証人を辞めたいです、ですので外してくださいと土下座をしただけでは外れることはできません。
 Q4
任売をすると会社や同僚にバレない?
 公務員や大き目な企業の役職に就かれている方ですと露見する場合も有るようです。 年に何度か、資産状況などの調査をおこなっている企業・組織ですとその企業の特定の部署には知られてしまいます。 金融事故を起こすと役職を解任されるという方からの相談もありました。 その方は役職を選択したために親戚の方々に頭を下げて借金をしてローンを一括返済されました。 貸してくれる親戚が有ればよいが、無ければどうなったのだろうか。
 Q5
任意売却を依頼をすれば金融機関などの債権者とは顔を合わせることは避けられますか?
債権者にもよります。 債権者によっては、任意売却を行うにあたってご本人様の意思確認を面と向かって行いたいとの考えを持っている場合には一度だけ指定された会場に行かなければならないかもしれません。 それ以降は全ての交渉は任意売却業者が代行をいたしますので、最後の売買契約時までは顔を合わせることはないです。
 Q6
任意売却をしたら職場を解雇されますか?
公務員であれ民間企業であれ任意売却を行ったことが仮に職場にバレても、それを理由に解雇されることは有り得ません。 数年前の任意売却の状況とは違い、今は『私、任意売却しました』で、世間では『ああ、そうなの』程度ではないかと考えられます。
 Q7
任売をすると子供や妻や身内にどのような影響がでるのでしょうか?
任意売却を行って、親しい方が貴方のマイホームを購入してくれ、それをあなた方一家が賃貸という形で済むことができたらほとんど今まで通りの生活ができるかもしれませんし、ご家族にはあまり影響は出ないかもしれません。
 Q8
期限の利益を喪失した場合、妻や子供に影響は?
お金の貸し借りは、主たる借主および保証人などの当事者間での契約で成り立っています。 したがいまして債権者は借りた当人または保証人にしか請求できません。 住宅ローンの場合、お金を貸しててくれている金融機関はいわゆる大手企業ですので、住まいに『借金返せ』とか『借りた金返せ』などとの張り紙などは絶対にやらないし、部屋のドアをドンドンと叩いて『◎◎さんお金返してくださいよ』なんて行為は絶対に行いません。 奥様お子様には返済の矛先は向かいません。
 Q9
任意売却後、競売後もこのまま住続けたい
任売後または競売後でもケースバイケースででなおかつ、ハードルは高いですが全く方法が無いわけではありません。 実際にどのような方法が可能かは、あなたの状況によっても変わります。
◎身内や友人に買い取ってもらい、そのまま住み続ける(賃貸という形で家賃を払う) ◎不動産業者に一旦買い取ってもらい、賃貸として家賃を払って住み続けながら、将来また自分で買戻す方法。 ◎個人再生の「住宅ローン特則」という制度を利用する。
 Q10
離婚しました。 元夫の連帯保証人になっているけど、私に何らかの影響は有りますか?
大いに影響は有ります。 連帯保証人は、離婚をしてもお金を借りている名義人の方と同様レベルでの返済責任が存在します。 マイホームの返済が滞り、そし競売後でも任意売却後でも、清算できなかった債務については、別れた旦那様にも連帯保証人のあなたにも、両方に請求されますし、支払う義務も同じです。 これから離婚を考えている状況なら、このあたりも考慮して協議を進める必要があるでしょう。 また、任意売却前であればどちらかが持分を買い取ったり、住宅ローンの名義をどちらか一方だけにしたりする方法もあります。 清算できなかった債務は債権となって債権回収会社間で売買されます。 その債権を買い取った会社の方針如何によって扱われ方が全く違ってくることになるのです。
 Q11
父が住宅ローンの返済を残し失踪、高校生の私でも住宅ローンは借りることできますか?
住み続けたいのであれば、誰かが失踪してお父様の代わりにローンを支払っていかなければなりません。 しかし高校生の貴方には住宅ローンを貸してくれる金融機関は存在いたしません。 住宅ローンを借りるには一概には言えませんが最低でも、年収500万円以上はないと借りることはできません。 現役の高校生にそれだけの年収が有るとは思えません。  失踪してお父様に連絡が取れない場合には早晩、競売になります。 理由は任意売買のような売買には名義人であるお父様の本人確認と署名捺印必要となります。 それらができない場合には競売一択となってしまいます。
 Q12
父がまだらボケになってしまいました。 父名義のマンションを任意売却したいのですが可能ですか?
任意売却にかかわらず不動産の売買時には物件所有者の本人確認という作業が弁護士さんもしくは司法書士さんによって行われます。 本人の所有物とはいえ痴呆症になられてしまいご本人ということが確認できない場合には任意売却も普通の売買も行えません。 ただ、まだらボケのレベルであればお父様が正気になられた一瞬のスキを突いて弁護士さん司法書士さんに本人確認をしてもらえれば売買契約は可能です。
 Q13
任意売却をしたいのですが、市民税の滞納で督促状をもらっています
 私たち業者が該当するお役所と交渉をし、役所にとってもご依頼人にとっても納得のできる着陸地点を見つけて話を付けます。
 Q14
任意売却完了後は借金をチャラになりますよね
任意売却完了後、競売完了後でも返済すべき債務は残ります。 そして残った債務は引き続き返済をしなければなりません。 地域にもよりますし、物件にも大きく左右されたりしますが、高く売れた方が後々の返済金が少なくなります。 時には任意売却で処理するよりも競売処理をした方が高く売れる場合も有ります。 任売後、競売後の返済額が大きいようであれば自己破産も選択肢の一つだと思います。
 Q15
任意売却後にも債権者から返済要求の連絡はきますか?
最初に住宅ローンを借りた金融機関からではありませんが、貴方の負債の債権をもっている現在の債権者から返済要求の連絡はたびたび来ます。 当社は、当社で任意売却をされたお客様に限りアフターケアの一環として、この場合の対応の仕方をアドバイスさせていただいております。 他社で任意売却をされた方々へのアドバイスは行ってはおりません。 多くの任意売却業者さんは任売終了後のアフターケアまでは行ってはいないようです。
 Q16
任意売却が終わって何年後に、また家が買えますか?
 約7年~10年間はローンは組めないと言われております。 そして、Aという金融機関から借りて、それを債務整理したとなるとAという金融機関では何年経とうともローンは組めないと言われております。 当社では過去に2組の方々が2度目の任意売却をされております。
 Q17
親子間で任意売却は可能ですか?
親子間で任意売却を成功させるには、購入される側の属性(いわゆる、職業・働く企業の規模・年収・家族構成などなど)に大きく左右されます。 例えば、町の個人病院を経営しているお父様が負債を抱え任意売却をして、その個人病院を娘さん(医者)が購入しようとした場合、往々にして金融機関は親子間売買を認めてくれます。 金融機関が『ああした方が良いよ、こうした方が良いのでは』等などのアイディアをだしてくれる場合もあります。
Q18
娘夫婦の夫がローンをのこしたまま失踪。 娘と孫はマンションを追い出される?
住宅ローンの返済が残っているのなら、誰かがそのローンの返済をし続けなければなりません。 親子間での売買をするにしても旦那様の署名捺印がないと売買は成立しません。 また、失踪した旦那様の代わりにローンの返済をし続けてすみ続けるのも方法ではあります。 が、何年後かに旦那さまがひょこっと現れて家を売却したいとなった場合には揉めるに揉めることになるでしょう。 旦那様が見つからないのならば、覚悟を決めてローンの返済をストップして、競売になるのを待って、一か八かで競売で落札にかけてみるという方法も有りかともいます。
Q19
競売を止めることはできますか?
競売を止めてもらうには、現在競売の手続きがどの程度まで進んでしまっているかによります。 理論的には競売の落札の前日までは可能となっております。 が、現実には前日では拒絶されます。 競売はご自分が何かを裁判所に提出して止めるということではないのです。 競売って簡単にいうと、お金を貸した側が貸したお金を返済してくれなのなら面倒くさいから取ってある担保を競売で売るさばいてしまって面倒くさいことを整理しちゃおうってことなのです。 中には、いったんヘソを曲げてしまって競売にしてしまったら面倒臭いから絶対に取り下げないって会社も有ります。
Q20
競売から任意売却って有利なのですか?
競売よりも任意売却の方が有利とは一概には言えません。 競売が有利か任意売却が有利かは債権者側も同じです。 競売の方がより多くのお金が回収できるとなれば債権者は躊躇なく競売でグイグイ来ます。 また滞納者の方にとっても、競売の方がより長く、その物件に住むことができる場合も有ります。 滞納者が、強く任意売却を希望しても債権者が競売一択ということは良く有ります。
Q21
任意売却後に債権者より自己破産を求められる?
債権者によります。 自己破産してくれた方が、債権者の事務処理が楽になるからと、後々の貴方の為をおもってのことではないかと考えます。 自己破産しちゃうと、任意売却後の債務がゼロになりますので、返済しきれなかった債務は無いことになります。 したがって、数年後に『○○サービサーです。 いくらいくら残っている債務に対する返済についてお話が』っていう連絡を受けなくて済むようになります。
Q22
任売で残債務がゼロになるって本当?
任意売却でマイホームを処分後、やはりかなりの額のローンの返済分が残ります。 任意売却でローンが完済できて、なおかつお釣りが来るような物件は極々まれにしかでません。 任意売却後に残った債務をゼロにしてくれる債権者な皆無です。 その残債務の返済について、いかに毎月の負担を軽減し、あなたの生活再建に支障がない範囲内にとどめるか。
これが金融機関などとの交渉になるのです。 「担保にとられている物がなくなるから、その後の返済はしなくても大丈夫だ」というアドバイスを送る不動産業者もいるようですが、決してそんなことはありませんから。 残債務の支払いを無視し続けていれば、やがて給与を差し押さえられることになります。 なので、任売後に即、自己破産を勧めてくる心優しい債権者も存在するのです。

 

夫婦間売買がバレた

契約日1週間前に夫婦間任意売買がバレてしまいました

夫の浮気が原因で離婚をして4年目。 離婚の条件にもらったマンション私は継続して住んでいました。 マンションのローンの返済は引き続き元夫が行うというが離婚時の条件でした。 そんな中、元夫から電話が有りました。 『私の住むマンションの住宅ローンの返済を3ヶ月滞納していたことで督促状が届いた』という内容でした、

『再婚をする相手が出来て、そちらとの生活が有るので、そちらの住宅ローンの返済は今後しない』という主張でした。 そして『しばらくすると競売になるので、引越の準備をしておいた方が良い』とも言われてしまったのです。 弁護士をたてて、離婚時の条件の履行を求めようとも考えたのですが時間的に競売になりマンションを失うリスクの方が高いと分かり、弁護士を立てての闘争を諦めざるを得ませんでした。

この時点で私の方にも再婚の相手が居て、その人に相談しました。 そして、その人が相談をした司法書士さんに任意売却を紹介され、元の夫から任意売却で買い戻せば良いの提案を受けました。

しましながら私が購入することは債権者が認めてくれないので、婚約者が購入するということで話を進めましょうという方針が決まりました。

住宅ローンの残りが2,700万円です。 近所での3LDKの中古マンションの相場が1,800万円前後です。 元夫はマンションの売却には協力をしますとの事でしたので任意売却には問題は有りませんでした。 そして、銀行からの期限の利益の喪失通知を待って債権者に購入申込を入れました。

購入希望金額は1,600万円で入れました。 結果、1,750万円であれば売却に同意をするとの回答が来ました。 そして、私たちはその金額に同意しました。 契約日は2週間後と決まりました。

ところが、契約の1週間前になって、突然、債権者からこの契約は出来ない。 ○○さんの状況での契約は出来ないと言われてしまいました。 理由は、購入者である私の婚約者が、購入するマンションに住んでる(住民票は移動していない)。 そして、そのマンションに私が一緒に住んでいるという事が指摘されてしまったのです。

私と婚約者は慌てました。 そんな慌てている私たちに、この相談センターさんが第三者に一時的に購入してもらいましょうと提案されました。 投資家さんを紹介するので、その方に購入してもらいましょうと言われました。

何人も居る投資家の中から直ぐに1,750万円の現金の用意出来る方で、1週間後に神戸まで来て契約・決済の出来る方を紹介されました。

紹介された投資家さんには驚きました。 外人さんでした。 イギリス人との事でしたが日本語が上手だったのにも驚かされました。 当日は何事もなく契約と決済が同時に終わりました。

そして、7ヶ月後、今度はマンションを私の婚約者が買い戻す契約・決済を行いました。 私はその間に自己破産をいたしましたのと結婚をしました。

自己破産は銀行さんからの勧めでもありました。 いずれは私たちが買い戻すということを十重に承知のはずなのですが銀行さんはからは何も言われませんでした。

離婚後の連帯保証人

離婚でもらったマンションに連帯保証人が住んでいる
私は去年2人の子供を引き取り離婚をしました。
離婚調停を行い、そして離婚した私は、離婚の条件として現在住んで居るマンションは貰ことにしました。 そして、そのマンションに子供と共に居住する。 マンションのローンは引き続き別れる夫が払うとい内容を夫に求め、元の旦那様もそれに同意をしました。

しかし数年後、元の旦のマンションローン返済が滞り、銀行より期限の利益の喪失予告通知が連帯保証人でもあった私に郵送されて来ました。

私は、元の旦那の携帯に電話を入れたり、旦那の実家に電話を入れたりしたのですが、捉まえることができませんでした。 勤め先に電話を入れても、既に退職をしているとの返事でした。 金銭的に興信所などを使い元の夫を捉まえることをお願いできるような余裕はありませんでした。

そうこうしている内にマンションローンの延滞は、既に滞納4ヶ月目に入り、銀行の担当者も頻繁に自宅をを訪れるようになったり、電話での催促も回数が増えて出してきておりました。

私たちがこのマンションを購入した際にお願いをしたことのある司法書士さんにお伺いしたところ任意売却を勧められました。 ですが、この元旦様が出てこないことには任意売却も出来ませんといわれたのです。 そして、元のダンナが出て来ない場合には、競売になると言われました。 私は、元夫の友人関係たちに連絡を取りまくりました。 この時点での私は、代位弁済が未だされておりませんので多少は時間は有ると言われました。

私はこの時点で、この司法書士さんが勧めてくれた任意売却の業者さんにも相談をしておりました。(ここから以降はは業者さんの文章となります)

任意売却のご依頼を受けて数日後、ご依頼人の父様から電話が入りました。 『私が、娘のために購入しても良いのですが。 あのマンションはいくら位ですかね? 2,000万円までなら用意しますけど。』と、お父様からの思いもよらない嬉しいご提案です。 しかし、所有者の元旦那様の署名捺印およびご本人確認が得られなければどうしようもありません。

そこで、購入希望者が現れたという事にして、○○銀行の保証会社である△△信用保証に連絡をし、購入申込書と返済金配分表をファクスしました。 3日後には、1,850万円で良いとの回答が得られました。

ご依頼人様のお父様に、債権者から売買の了承が得られた旨を連絡をすると、お金は用意してあるとの事。 これで、元旦那様が出てきてくれれば解決です。

ご依頼人にはローンの残債が発生してしまいますが、それほど大きな額ではないので、父親に払う賃料と合わせても、このまま子供達と共に今のまま暮らして行くことができます。

それから半月ほどして、裁判所より競売開始決定の特別送達が送られて来ました。 ご依頼人にも、お父様にも、当社から事前に、事の流れ・届く書類などの説明が何度もなされていたので、ご依頼人達は全然慌てませんでした。

この競売決定通知が届いてから約1ヵ月後に、ご依頼人の執念で元旦那様の居場所を見つけることが出来ました。 元旦那様が元の職場の同僚に電話をした際に、元の奥さんが困っていると伝えてくれて、それで電話をして来たのだそうです。

当社のスタッフがこの元旦那様を司法書士の元に連れて行き本人確認を済ませ、委任状に判を押させました。 元旦那様が決済時に現れなかった場合を想定して用意する書類は用意し、用意周到に事を進めました。

案の定、元旦那様は約束をしてくれたにもかかわらず、決済の日にはとうとう姿を現しませんでした。 ですが、無事に決済は終わり、ご依頼人とお子様達とこのマンションに引き続き住むことが出来、お父様も安堵なさっておりました。

競売後の残債務の返済義務

私は競売後の返済を拒み逃げ続けています

今思えば、任意売却に協力していれば良かったと後悔してます。

相談センターさんに任意売却をお願いしたのですが・・、その当時は怖い系の金融屋さんにも借金をしていたので電話恐怖症でした。 携帯にかかって来る電話には誰からであろうと一切応答しませんでしたし、かけ直しもしませんでした。 気が向いた時だけ、町の公衆電話から電話を入れるだけでした。 怖い系の方々の取り立てのキツさに耐えきれなくなってある晩、私は一瞬の隙ついてその自分の家を飛び出しました。 女房を一人放って逃げ出してしまいました。

後から聞いた話ですが、女房はこの任意売却相談センターさんに電話を入れて助けを求めたそうです。 相談センターさんが、弁護士さんと共に女房を連れ出しに行ってくれたとのことでした。 女房は女房の母方の実家にしばらく身を寄せていたそうです。 私は、日本国中をあてもなく彷徨っておりました。 現在は都内で隠れて生きております。

女房のことが心配で、それと任意売却をお願いした家はどうなっているのか知りたくて時々、相談センターさんに電話を入れておりました。 女房が任意売却を依頼してはいたのですが、その時点では私が見つからなかったために自宅は競売となってしまいました。

当然のことですが、女房からは離婚を求められておりました。 女房と日時を合わせ、この相談センターさんの顧問弁護士さんの事務所で会い、離婚届に記名捺印をすることになったのです。 ところが女房は現れませんでした。 私の顔も見たくないとのことでした。 それも当然と言えば当然です。 今、思えば、任意売却をしておけば女房に僅かながらでしょうがお金を渡すことが出来たと思うと少し悔しいです。

競売が終わって約3年半が経ちました。 後1年半で時効です。 ですが、逃げ回る生活は正直言って疲れます。 私の場合には怖い系の借り入れが有るので時効は無いので逃げなければいけないのですが。 競売後、返済仕切れないようだったら自己破産をすべきです。 逃げる生活を選択するのは止めておいた方がよいですよ。

上記の文章は、久々に弊社を訪ねてこられた元のご依頼人さんに現況を語ってもらいました。

任意売却の引っ越し代

引っ越し代/引越費用

お引越代、出せるよう粘りの交渉をお約束します
債権者/金融機関およびご依頼される方の状況が分からない状態で、引越代を○○万円出しますとは言い切れませんことをご理解ください。 ただ、今までのケースで引越の費用が捻出できなかったという事はございませんでした。

任意売却におけるの引越し費用は、債権者によっては一定金額を認めてくれる場合、一切認めてくれない場合など様々です。 実際のところケースバイケースというのが現状です。

住宅金融支援機構は任意売却の案件に対して引越代は認めないということが原則となっております。 しかし、完璧に駄目ということではないようで、僅かながら引越代を認めてくれるケースが多いようです。

ただし、住宅金融支援機構の支店によっては、自己破産以外では引越費用を全く認めていないというスタンスを強くとっている所も事実ございます。

多くの金融機関の考え方としては、1円でも多くの負債を回収したいと考えております。 加えて、任意売却/競売になられてしまう方々を、もうお客様とはとらえてはおりません。 もうお役様ではないのですから血も涙も無いような対応を取って来る金融機関も多数存在いたします。

当社では長年の不動産業界で得た独自のノウハウと豊富な経験を生かし、債権者(金融機関)に様々な提案をいたしますので、 多くのご依頼者が引越し費用の捻出に成功しています。 物件の購入者に一部負担をお願いしたり、仲介に入った不動産会社様にお願いをしたり、また当社でお 立替えするサポートも行っております。

任意売却/任意売買における引越しのタイミング
[1] お問い合わせ

[2] 電話・面談・メールにて相談内容をお伝えします。
そして当社より媒介契約書、委任状等の必要書類を送付いたします。    ↓
[3] ご依頼人様から書類が返送されてくる
☆当社では、この時点が任意売却の受付となります。

[4] 各債権者へ連絡、ご依頼された物件の販売開始の同意を得る作業開始
☆ 債権者により、やり方・扱い方・進め方は様々です。
(1).販売価格を指示してくる債権者(例:住宅金融支援機構)
これは、「その販売価格であれば抹消に応じますよ!」というもの。
(2).具体的な金額は言わず、購入希望者が現れたら検討します。」という債権者
(3).「全額返済出来ないのであれば、任意売却には応じられません。」という債権         者(この場合にはご依頼をお断りさせていただくしかございません)

[5] 販売活動の継続

[6] 購入希望者の出現/物件の内覧・内見

[7] 購入希望者より購入の意志表示の買付証明の受理

[8] 各債権者より抵当権抹消の同意を得る作業

[9] 引っ越し先の確保 / 引越の準備
    ↓
[10] お引越・明け渡し完了
    ↓
[11] 売買契約の締結

[12] 売買代金の決済
☆引越代等々の精算。
☆購入して頂いた方よりの売買代金を各債権者へお支払い(返済)する。
☆債権者と今後の支払い方法について交渉をする。

[13] 新しい生活のスタート

引っ越し代に関する苦情
当社に限らず、私たちが過去に関わってきた任意売却会社に寄せられるお問い合わせのかなりの割合を “引越代が○○○万円と言われて契約をしたのに、実際には○万円しかもらえない。 どうすれば良いのですか?” というような内容です。

任意売却の引越代の件で、過去に大阪府から行政指導を受けてキビシイ罰則を受けた業者さんを目の当たりにしております。 私たちはこのようなリスクを犯したくはございませんので引越代○○万円出しますという確約はいたしておりません。

また、他業者さんが処理をされて引っ越し代が約束と違うという苦情を当社にされても弊社は何もして上げることはできません。

引越し費用の建て替え
当社では一定の条件を満たせば、お引越費用を前払いしております。  これまでのケースでは約9割の方々がその条件を満たしています。 また、お引越の日程もご依頼人様のご事情を最優先といたしております。

任売にかかる費用

料金/費用は一切いただきません
当社、IOK ホームズは不動産会社ですので成功報酬です

ご依頼いただいた不動産が売却できた場合のみに限り、債権者/抵当権者様の方より規定の不動産仲介手数料のみを配分していただきます。

ちなみに、仲介手数料は、売買価格 x 3% + 60,000円です。

任意売却のご依頼人(債務者)である貴方からは一銭もいただきません。

ご依頼人にご負担いただく費用は、印鑑登録証明等、ご本人様でない限りお取り寄せが出来ない書類の取得費用および送料だけです。

相談料・顧問料などは不要です
私たち免許を受けた不動産会社が主催する任意売却事業では、相談料または顧問料などと銘打った料金を取ることが禁じられております。 私たち不動産業者はあくまでも成功報酬による料金以外はいただけません。

売買代金の中から支払ってもらえるお金
滞納している管理費・修繕積立金等(マンションの場合)。
抵当権の抹消費用等。 滞納している固定資産税・住民税。
引越し費用は必ず手当てしてもらえるものではありませんのである程度ご用意ください。

任意売却が終了した後々でも
私たちが処理させていただいたクライアント様に限り、何年経過しようともアフターケアはさせていただいております。

残ったローンは債権という商品となって、債権回収会社のサービサーからサービサーへと転々と売買されることが有ります。 このサービサーが変わる度に色々な通知が届きます。 中には放置して置くとまた取り返しの付かなくなる書類なども有ります。

当社は、当社をご利用くださった方々のみを対象として無料で、これらへのアドバイスを行っております。

当社との接点が過去に一度も無かった方々からのお問い合わせが結構な数あります。 申し訳ございませんが、当社がそのような方々にアドバイス出来る大義名分がございませんのでお断りをさせていただいております。

住宅ローンの返済に関してのお悩みをご相談ください
住宅ローンを返済して行く上で悩み、心配事がありましたらどんな些細なことでも一度ご相談ください。 マイホームを売却をしたいけれど、ローンが残って売却ができないなどの悩みもご相談ください。

住宅ローンの返済ができない。ローンを延滞しているので、これから先はどうなるのか不安だ。 マンションの管理費・修繕積立金が払えない場合どうなるの?

固定資産税・住民税などの税金の支払いができない。 不動産に差し押えが付けられてしまったが、どうしたら解決できるかなどなど、迷わずに、ご相談ください。 私たちが方向性を示してさし上げることが出来るかと存じます!

株式会社IOKホームズの任意売却の熟練アドバイザーと顧問弁護士が協力し解決にあたります。 私たちに出せない答えは無いと自負いたしております。 熟練アドバイザーおよび専門の社員が、責任を持ってご相談者様の現状からの脱却方法をご提案できるかと存じます。

 

残債務

任意売却が終わったあとの住宅ローンの行方(残債務と言います)
競売または任意売却が終わった後に残る住宅ローンの未返済金額のことを残債または残債務と言います。 また、この残債は引き続きの返済義務があります。 そして、この残債は債権(不良債権)という一種の商品になります。

この不良債権は、債権回収会社、通称サービサーに譲渡されます。 中には、サービサーから別のサービサーへ次から次へと転売される場合もあります。 そして、サービサーが変わる度に、通知が来て、連絡をするように求められる場合もあります。

競売後でも任意売却後でも未返済のローンは消えません
競売が終わると、任意売却が終わると返済し切れなかった住宅ローンも消えると誤解をされておられる方がおりますが、残債は消えません。 基本的には、引き続き返済をもとめられて行くことととなります。

残債の返済額
競売の場合、債権者もある程度は貴方の収支の状況を考慮してはくれますが、一方的に月々の半裁額の指定をされます。

任意売却の場合、債権者で、貴方の収支を考え生活に支障の出ない返済プランの提案、または逆に当社が債権者側にご提案させていただき、月々5千円 ~ 3万円内で収まるように交渉を行いっております。

住宅金融支援機構の残債の取り扱い例
任意売却終了後の残債については、任意売却の処理過程で提出する、月々の収支を記載する生活状況表という表を元にご依頼人様が支払える金額を記入し、それに沿って支払をして行くことになります。

この支払を管理するのは住宅債権管理回収機構という住宅金融支援機構から回収委託されたサービサーになります。

また、2007年からオリックス債権回収会社およびエム・ユー・ フロンティア債権回収会社などの民間のサービサーが代行するようにもなりました。

支払い方法は1年分の振込用紙が送られ支払って行くことになっているようです。 また1年が経過後に再度生活状況表の提出があり支払額の見直しがされます。 ご依頼人様が破産をして保証人に債権が移動した場合も保証人所有の不動産に強制競売をかけてまで回収はせず、上記と同じような支払で行うことになります。

民間金融機関での残債の取り扱い例
任意売却後、ローン保証会社より残債の一括請求の通知が来ます。 その後まもなく保証会社がサービサーに債権譲渡し、そのサービサーとの話し合いで支払額、支払い方法を決めて行く事になります。

民間の債権回収会社のサービサーに債権が譲渡されますとかなり厳しい対応をされる場合が多いようです。 サラリーマンですと最悪、給料の差押えをされる場合も多々有ります。 給料差押えになる前に自己破産も視野に入れた方が良い場合もあります。

私たちは、任意売却のご依頼を受けた初期の段階から引越を含めた最後の売買契約そして、任意売却終了後1ヶ月・2ヶ月・3ヶ月・半年とシミュレーションを行っております。

それによって任意売却後、私たちが手を出せない残債務のサービサーとの交渉が不可欠だと判断した際には、顧問弁護士と残債務の対応を考えるといった連携プレーを取りながら進めております。 任意売却が完了した後々までご依頼人様にとって精神的・金銭的にもベストな方法をご提案させていただいております。

無担保債券
無担保債券とは、借金をしているのですが、その借金に何も担保を取られていないことを言います。 住宅ローンの融資を受けて不動産を購入した際には、その不動産は金融機関に担保として取られています。 このことを抵当権が付いていると言います。 また、有担保債権とも言います。

任意売却、競売が終わった後に返済仕切れなかったローンが残ります。 返済の義務が有る債務です。 しかし、返済の義務が有るとはいえ、担保に何も取られてはおりません。 担保は既に任意売却/競売で取り上げられてしまっておりますので。 このシステムの盲点を突いて、任意売却後の返済を逃げるよう勧めている業者さんもいるようです。

しかし、当社は逃げることは勧めておりません。 理由は、逃亡者は疲れますよ! 精神的にもの凄く疲れるようです。 任意売却が終わっても電話の音にはビクつくらしいです。 時には職場を転々と変えなければならないそうです。 そのような生活を送るのなら月々5千円、1万円の返済をし続けた方が良いと 考えるからです。

逃げ回っていて、時効間近に捕まってしまわれた方もおります。 時効間近で捕まってしまったら、逃げ回っていた4年チョットの過去が無駄だったということになってしまいます。

確かに担保が取られていない借金ですが、少しずつでも返済しましょう。

貴方の競売のケース、あなたの任意売却のケースを処理した業者に相談を
任意売却が終わって数か月・数年経ったある日、突然に債権回収業者から残っている債務の返済についてという通知または電話が入ることも有ります。 債権回収会社からの連絡が有った場合には逃げ隠れせずに必ず話し合いのテーブルには着きましょう。

返済をしたいのだけれども生活がきつくて返済は出来ないと誠心誠意をもって対応をしてください。 サービサーの多くは、この時点で給料明細書を提出してくださいとか生活状況報告書を提出してくださいと言って来ると思いますので、それらを提出してください。

また、そうだんは弁護士さん・司法書士さんなどにしてください。 弁護士さん司法書士さんは有料なので、それらの費用が出せないという方は、あなたの任意売却・競売を処理した業者さんに相談をしてください。 あなたの任意売却・競売を処理していない任意売却業者に相談をしても、何もできません

アフターケアは依頼した業者へ
当社でも、過去に処理させていただいた方々へのみ事後のご相談を承っております。 他の業者さんで処理されたにも関わらず、その業者さんにアフターケアを断られたことで当社に相談を持って来られる方々がおりますが、これらはハッキリ言って迷惑なのです。

自社で手掛けたお客様以外をお断りする理由
任意売却後の相談では、私たち業者はお金の持ち出しだけで一円にもならないのです。 アドバイスをし、先方と交渉をし書類を作成しても実費以外のお金がもらえないのです。 時間も手間もお金もかかるのに、他社さんが処理した案件の尻拭いは出来ないというのが実情です。