催告書

催告書というのは、強い意味での請求書とお考えください。
催告書には、金融機関から届くものと、税金の関係でお役所から届くものがあります。

金融機関ですと、ご連絡・来店依頼状・督促状、といった通知文書を無視してしまうことにより、催告書が送られてきます。

さらにこの催告書に応じなければ、金融機関は、競売申立などの手続きに入ってしまうのです。

税金の関係でも同様に、強い意味での請求書ということです。
税金の納付期限までに収めなくてはなりません。 さらに督促状や電話催促に応じないと最後通告として催告書が送られてくることになります。

それでも納付しない場合には、財産差押をするなどといった滞納処分になってしまうこともあります。

不動産に差押え登記がされてしまうと、その不動産を売却するときに、売買がスムーズにいかなくなってしまいます。

督促状は返済を促す通知です
督促状は、「何らかの理由で期限に料金が支払われていなかったので、記した期間までに支払いをしてくださいね」といったニュアンスの、改めて送られる請求書のようなものです。 つまり、その期間内に改めて支払いをすれば問題はありません。

裁判所から来る支払督促
架空請求で使われることが有ります!
この場合の、支払督促とは、簡易裁判所に申し立てを行っております。 債務者、つまり金銭を支払うべき人に裁判所が支払督促をするものです。

支払督促の申立てを受けた簡易裁判所は書面審査をしますが、申請書に形式上の問題が無ければ、支払いを命じる督促状を発行します。

請求する側は、請求する相手に支払いを求める場合に利用でき、訴訟のように相手を呼び出して事情聴取をしたり、証拠調べをすることはありません。 そして何よりも費用が安く済むのです。

問題なのは、この支払督促を無視して放って置くとどうでしょうか?

これを受領して2週間以内に裁判所に異議申立てをしないと、この支払督促が確定して、判決と同じ効力をもって強制執行されてしまいます。

受領した人が2週間以内に異議の申し立てを行わない場合、この督促状を発行した架空請求業者が30日以内に「仮執行宣言」の申立てをして来ます。 仮執行宣言申立てをすると、その内容が裁判所で審査され、 仮執行宣言付の支払督促が送達されます。 そうすると、この支払が確定してしまうのです。

支払など身に覚えの無いからと言って無視をしていては駄目です。 身に覚えの無い支払督促を受けたら必ず裁判所に異議申立を行ってください。

住宅ローン滞納と督促状
銀行/金融機関から届く郵便物には必ず目を通してください。
支払がキツクなり出すと、支払に関連する郵便物の封を切るのが煩わしくなります。 支払/返済に関する郵便物自体を目にするのも怖くなって来ます。 でも、来た郵便物は必ず封を切って文章を読んでください。

返済が滞っているので返済を促す注意書は言ってみれば督促状であったり催告書だったりします。 督促状/催告書を受け取った時点で金融機関/債権者に連絡を入れて事情を説明をして 住宅ローン返済の見直し、スケジュールの変更をお願いなどをしてみる行動を起こしてください。

これらの通知を放置したままにして置くと、次は期限の利益の喪失という通知が来て、次は代位弁済という通知が来て、次は差押え通知が来て、最後は競売開始の通知となってしまいます。

住宅ローン返済のリスケジューリング
リスケジューリング通称リスケといいます
住宅ローンの支払いが苦しくなって来そうだ、ローンの返済が滞り出した、督促状/催告書が来た。 このような状況に有るのなら、至急ローンの融資を受けている金融機関に連絡をしてください。 そして、金融機関の担当者に、住宅ローン返済のスケジュールの見直しリスケジュールを申し出てみてください。

住宅ローン返済のリスケとは、例えば、月々10万円を返済している人が、月々7万円の返済に変えてもらうことです。 月々の返済額が少なくなる分、返済完了の年は逆に延びますが、さし当たり月々の生活が楽になるメリットは捨てがたいです。

このリスケジューリングを申請する時には、最初に住宅ローンを申し込んだときのように個人審査が行われますので、申請者全員がこのリスケの適用を受けられるというわけには行きません。 当然、拒否される人も出てくるでしょう。

競売の流れ

不動産の競売の流れ
担保不動産競売開始決定通知が郵送されてから約10ヵ月後には立ち退きとなります。

競売になってから約10ヵ月後には、その不動産からの退去を求められます。 ダダをこねて居座っても裁判所命令で強制退去が執行されることになります。

競売の流れ
申立られて競売手続きの進み方です。 地域、金融機関により時期的なことは大きく異なります。

1). 住宅ローンの滞納
個人信用情報センターへ登録されます。 俗に言うブラックリストへの登録です
住宅ローンの滞納が始まると金融機関等から郵便、電話での督促が来る。
金融機関によっては「このまま延滞が続きますと競売などの法的手続きを取ります。」という内容の督促状が送られて来る。 滞納期間が3ヶ月以上経過すると金融機関は「事故」とみなし、住宅ローンの融資した金融機関では個人信用情報センターに住宅ローンの延滞という理由での登録申請を行う。
2). 期限の利益の喪失と代位弁済
全額一括返済を求める通知
住宅ローンの延滞が3ヶ月~6ヶ月以上続くと住宅ローンの融資した金融機関等より以後ローンの分割払いが出来なくなる旨を知らせる通知が来る。 これを「期限の利益の喪失」といいます。
住宅ローンの契約時に、ローン保証会社との契約をしていれば保証会社から金融機関に代わり返済した旨とその返済した額の一括返済を求める通知が来る。 これを「代位弁済」といいます。 そして、この通知にも、「支払いがなければ、競売を含む法的手続きを取ります。」という内容が記載されていることがあります。 通知が来ても債務者(たぶん貴方)から特に連絡をしない限り保証会社からは連絡は有りません。 また、毎月の支払額に目処が付いた事を伝えても対応はしてくれません。
方法としては、残金を一括で返済するか、競売になるのを待つか、もしくは任意での売却を不動産業者に依頼をして自宅を処分するということになります。
3). 担保不動産競売開始決定通知
競売にかけられたことを意味します
代位弁済の通知後、債務者(たぶん貴方)側から支払いもしくは処分方法のアクションを起こさない限り債権者(保証会社等)は裁判所に対して競売によって、法的に処分する手続きを入ります。
その後、裁判所から「競売開始決定の通知」が送られてきます。
この通知が来てもローンの残債の一括返済で競売を取り下げることや債権者との話し合いで任意での売却に切り替えることは可能です。
4). 裁判所から執行官の訪問
競売通知を受け取ってから約2ヶ月後
物件内部の調査と写真撮影
“競売開始決定の通知”後、裁判所より執行官が訪問し、問題の物件調査をします。 執行官によっては競売落札までの流れを説明してくれます。
執行官が調査後に不動産鑑定士によって物件調査書(競売3点セットともいいます)を作成します。  この調査書を作成するために物件内部の調査と写真撮影をします。
5). 期間入札の通知
競売通知を受け取ってから約4ヶ月後
期間入札の通知および売却基準価格の公表
6). 期間入札の公示
競売通知を受け取ってから約6ヶ月後
執行官が来てから約4ヶ月後
実務的にみて任意売却の申請が出来るのはここまで
現実の問題として任意売却に切替ることが出来るのは期間入札の公示前後までです。
この時点で、契約が完了または、決済の見込みが立っていなければ、任意売却に応じてくれる債権者・抵当権者は希です。
7). 入札期日
競売通知を受け取ってから約7ヶ月後
執行官が来てから約5ヶ月後
購入者が既に存在していて、なおかつ現金の用意が出来ている場合には、この時点でも任意売却を認めてくれる債権者もおります。 その際には裁判費用等の負担も求められます。
8). 開札日
入札された結果が出る日
理論的には、この開札の前日までであれば、競売を取り下げることが出来るとなってはおりますが、現実的には、この時点で任意売却に応じてくれる債権者は皆無でしょう!
9). 売却許可決定
競売通知を受け取ってから約8ヶ月後
執行官が来てから約6ヶ月後
競売落札額の通知
期間入札が終了。 競売落札者からの競売落札額の入金確認が出来ますと債務者に裁判所から、執行抗告といって競売落札の額と異議の有無についての通知があります。
10). 所有権移転
競売通知を受け取ってから約8ヶ月後
執行官が来てから約6ヶ月後
落札者の代金納付が確認されますと、物件の所有権移転が認められます。 所有権の移転が完了と同時に貴方の家は、貴方の所有物では無くなります。 所有権移転後にお住まいになられている場合には不法占拠者となります。
11). サービサーへの債権譲渡
競売で返済仕切れなかった残債の行方
競売落札後、各債権者に配当額が決定されます。
配当額が債権額に満たない場合には、債務者へ支払請求の通知があります。 もしくは、債権回収会社サービサーに債権譲渡された旨の通知とサービサーからの支払請求の通知があります。
債権譲渡は債務者の同意がなくても行うことが出来ます。
サービサーはその債権額よりもかなり低い額で買い取りますが、債務者に対しては元の債権額で請求を行うのが通常です。
未回収額の請求に対しては、分割で支払うことも出来ます。 また、債権譲渡された場合はその債権者との間で、ある程度の金額を支払うことで終了することが可能な場合があります。 債権者によって対応は様々です。
12). 立ち退き
競売通知を受け取ってから約10ヶ月後
執行官が来てから約8ヶ月後
引越代・立ち退き料の交渉はご自分で
落札者によっては立ち退き料などを払ってくれるかもしれません。 引越代は競落者の好意です。

金融庁の指導
金融庁の指導により、入札の時期が3ヵ月も短縮されるケースが出てきております。 まだ、一部の債権者だけですが、競売の申立から3ヵ月後には入札という方針を取り出したところがございます。 今後は競売の時間短縮に移行する債権者が確実に増えております。

 

執行抗告 – しっこうこうこく
裁判所の執行処分に対する不服申立てのことです。

別の言い方をすると、異議申し立ての一種で、競売手続きの進行上に文句をつけることをいう。 異議を申し立てられると、一時的に手続きの進行が中断する分、 買受人は代金納付手続きが遅れることになります。

そして、所有者はその分自宅に永く居住でき、収益用物件は家賃を貰う期間が増えることにもなります。 この執行抗告は、利害関係人と弁護士しか出来ず、執行抗告する場合の理由も限定されています。

ほとんどは、手続きの引き延ばし手段として悪用されていますが、最近では、裁判所もスピードアップが図られ、即日却下なども行われるようになって来ております。