競売-明渡訴訟

競売後の明け渡し訴訟
買受人(落札者)が民事訴訟を提起して明渡を要求する

競売で落札をした物件の新所有者が占有者(旧所有者)に対し、「当該不動産を明渡せ」という判決を裁判所に求めるものです。 落札した物件の占有者(元の所有者)が明渡しに応じない場合で、引渡命令が出ない場合には、明渡訴訟を提起する手法を講じなければなりません。

明渡訴訟は、買受人(落札者)が民事訴訟を提起して、明渡しを認めた債務名義(法廷の文書)によって、正式に明渡しを要求するものです。 費用がかかり、判決までに6ヶ月以上と、とても時間がかかることもあります。 一方、引渡命令は、代金納付後6ヶ月以内に申し立て、かつ占有者が、買受人に対抗できない権原により占有しているものであれば、簡易・迅速(1ヶ月以内)に債務名義を取得するここができます。 そのため、最近は引渡命令を利用することが多いようです。 この命令により、占有者に立ち退きを要求したり、さらには強制執行で無理やり追い出せるようになります。

代位弁済

代位弁済

代位の意味は、他人が本人に替わって返済をすること(厳密に言うと違いますが..)。
弁済の意味は、債務を消滅させること。

代位という法律効果を伴う弁済をすることを指します。
誤解されがちであるが、債務者以外の者が債務者に代わって弁済することを指して代位弁済というのではない。

この場合の代位とは、弁済者が債権者が有していた原債権を取得することをいう。 代位が発生すると、債権者が債務者に対する債権を担保付の状態で行使することができるようになるので、弁済者の求償権の行使・満足を確保することができる(詳細は:民法第501条の各号を参照)。

期限の利益の喪失と代位弁済
銀行・住宅金融支援機構などが住宅ローンを融資をする際に、ローン保証会社の保証を勧めて来ます。  そして、ローンの保証の契約をしている方が返済を滞納して、そして期限の利益の喪失をすると、銀行・債権者はローン保証会社に支払いを求めることになります。

保証会社は、請求されたローンの支払に応じざるを得ません。 この行為を代位弁済と言います。

代位弁済をしたローン保証会社は、その返済を当然、債務者(貴方)に求めて来ます。 これを「求償権の行使」と言います。 保証会社は代位弁済をすることによって、銀行から貴方の借金(債権と言いますが)を取得したのです。 この時点で貴方の借金は債権という金融商品となってしまうのです。 したがいまして、貴方の借金の債権はローンの紹介者から借金の取り立てを生業としている債権回収業者に売られることになるのです。

代位弁済されてしまうと
債権者/金融機関などとの間の保証委託契約に基づいて、代位弁済後の金利が14%(遅延損害金)が適用され、それらを合わせての「全額一括返済」となってしまいます。  また、団体信用生命保険などは契約解除となり保険適用対象外となってしまいます。

全額一括返済の方法
ローン保証会社に請求されている金額を現金で用意できない場合には、担保物件となっている土地・建物を「任意」「売却」して、その売却代金を返済することになります。

任意売却以外の一括返済としては、競売が有ります
競売となった場合、任意売却に比べ低価格で落札されるケースがほとんどですので残債が多く発生してしまいます。 また、競売手続きをスタートしてから落札されるまで半年~1年程度時間がかかることもあります。 時間がかかるということは、金利14%の遅延損害金が雪だるま式に加算されて行きます。

住宅金融公庫の場合
住宅金融支援機構の場合には、代位弁済というキビシイ措置の前に、代位弁済予告通知という知らせをくれます。 言ってみれば、これは最後の最後のチャンスです。 ここで、お金が用意できなければ流れは一気に競売へと向かいます。

 

 

競売と比較しての任意売却/任意売買のメリット

任意売却・任意売買のメリットとデメリット
競売と比較した任意売却するメリットとしては、以下が挙げられます。

自分の意思で売却することができる
競売にかけられ売却されていくよりも、自分の意思によって売却を決められることは、ポジティブな気持ちのまま新たな人生を再スタートすることができます。

> 手元に資金を残せる可能性が有る
競売と違い、引越代を用意することが可能です。
数年前なら100万円前後の引越費用を認めてもらえましたが現在は20万円~30万円とお考えください。

> 競売よりも高値で売れる可能性が高い!
実際の市場価格により近い金額での売却が可能となります。 従ってより多くの借金を返済できるようになります。 加えて競売だとご近所さんにバレバレになります。 世間の目を気にする方だと耐えられないと言います。

> 競売とは違いプライバシーが無視されるようなことがない
一般の不動産売買と同様の販売方法となりますので、ご近所に売却理由を知られる心配は少ないと考えられます。

> 所有者の持ち出し(売却時にかかる費用)がゼロ
ご依頼人の持ち出し金が一切かからない仕組みです。 不動産仲介手数料は売却代金から充てられるので料金の心配ありません。

> 売買契約交渉の中で明け渡し日について相談できる
競売とは違い、突然、新しい所有が来て “立ち退き” を迫られることはありません。

新しい生活の再スタートを気持ち良くスタートできる
競売ですと、他債務等が任意売買よりも残るケースがほとんです。  任意売却では、競売よりも残債が少なくなる、または全て無くなるケースもあります。

何年経過しても無料のサポートが受けられる
当社をご利用くださったクライアント様限定のサポートです。
任意売却が終わってもサービサーから色々な書類が送られて来ます。 それらへの対応の仕方または、その他のご質問などのアフターケアも受けられます。

任意売却/任意売買のデメリット
> 見学希望者の内覧に協力する必要がある

購入希望者が物件の中を見たいと希望をしてきますので、スケジュールの調整をしなければならない。

> 契約・決済の際に、指定された場所に出向く
別れた元妻・元夫と憎しみ合っているいる場合など、その現場で顔を合わすことになります。

> 競売よりは早く明け渡すことになる
競売より不動産を明け渡す時期が早くなります。
したがって出来る限り長くマイホームに住んでいたいと考えるなら、競売の方が良いということになります。

> ブラックリストに載る
住宅ローンの滞納3ヶ月でブラックリストに記載されてしまいます。
任意売却をするからブラックリストに載るのではないのです。 当然、競売でも載ります。

> 金融機関からの借り入れができなくなる
5年 ~ 7年間は金融機関からの融資を受けることが出来なくなります。
しかし、ブラックリストから名前が抹消された後には、金融機関からのローンも可能となります。

競売が良いのか任意売買が良いのか?
競売にもメリットは多数存在しますし、任意売却にもデメリットは存在します。  競売・任意売却、これらのどの面を捉えてのメリット・デメリットかという点を見極めてください。

例えば、競売の方が、長く住んで居られるから競売の方が有利だと説く人もおります。 しかし、時間が長くかかるという事は、その間に金利14%の遅延損害金が毎月々加算されていくのです。 その金額が残債となって競売後の返済額に跳ね返って来る事になるのです。 こんな重要なことを知って知らずか、 競売の方が長く住めるという1点のみを捉えて競売を勧めている業者さんもおります。

任意売却を認めない金融機関も多数存在します
競売市場が活発になっている場合は落札価格の結果を重要視する傾向にあり競売で処理した方がより多くの回収が見込める判断した場合は任意売却に応じないケースが多くあります。

また金融庁から不良債権処理を敏速に行うことの通達が出されていることもあるので債権者は以前よりもシビアに手間暇・お金をかけずに回収をする傾向になっており、手間がかかると判断したものについては任意売却に応じないということになります。

任意売却・任意売買が終わった後々にもトラブルは継続します
競売が良いのか任意売却が良いのかでお悩みなら、それらが終わった後のことを考えてみてください。  競売/任売で残ったローンは債権という金融商品となって、債権回収会社のサービサーからサービサーへと転々と売買されることが有ります。 このサービサーが変わる度に色々な通知が届きます。 中には放置して置くとまた取り返しの付かなくなる書類なども多々有ります。

当社で処理させていただいたクライアント様に限り、何年経過しようともアフターケアはさせていただいております。 当社は、当社をご利用くださった方々のみを対象として無料で、これらへのアドバイスを行っております。

当社との接点が過去に一度も無かった方々からほぼ毎日お問い合わせが結構な数あります。 申し訳ございませんが、当社がそのような方々にアドバイス出来る大義名分がございませんのでお断りをさせていただいております。

 

 

 

担保不動産競売開始決定

担保不動産競売開始決定
この担保不動産競売開始決定通知を何もせずにこのまま放置して置くと、おおよそ7ヵ月後には、競売によって誰かに落札されます。

この担保不動産競売開始決定通知を受け取って約10ヵ月後には、新しい持ち主に立ち退きを迫られることになります。   競売後にも引き続き、残る住宅ローンという借金・残債務の返済は迫られます。

 

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平成 ○○ 年( ケ )第 ○○○ 号

担保不動産競売開始決定通知

当事者 別紙目録のとおり

担保権 別紙目録のとおり

被担保権者 別紙目録のとおり

請求権者 別紙目録のとおり

債権者の申立により、上記請求債権の弁済に充てるため、 別紙担保権目録記載の担保権に基づき、 別紙物件目録記載の不動産について、 担保不動産競売手続きを開始し、 債権者のためにこれを差し押さえる。

平成 ○○ 年 ○○月 ○○日

○○地方裁判所第50民事部

裁判官 ○ ○ ○ ○

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債権者が提出した民事執行法181条1項から3項までに規定する文章の目録上記担保権の登録されている登記に関する登記事項証明書
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これは債権者(金融機関またはローン保証会社)からの競売申し立てに基づき、裁判所が「競売の手続きを開始するとともに不動産の差し押さえをした」という通知です。 差し押さえの事実は不動産の登記記録に残され、第三者にもそれが分かるようになります。

この通知が届く頃から、見るからにそれと分かるような競売業者が十数人、以上も押しかけてきます。 ご近所にもあなたの家が競売になったことが知れ渡ります。

この通知を受けてから1~2ヶ月ほど経つと裁判所執行官による現況調査が行われます。

これは法律に基づく強制的なもので、あなたが協力しなければ裁判所の権限で専門業者に
よって解錠されたうえ、勝手に中に入って調査が進められます。

それからしばらく経つと、裁判所から今度は期間入札の通知」が届きます。 これは競売の入札期間/開札期日/売却決定期日などを定めたものです。 そこに書かれたスケジュールに従い、競売の手続きがどんどんと進んでいってしまいます。

担保不動産競売開始決定通知を受領後は時間との闘い
特に、裁判所から執行官が来てからは競売に向けてまっしぐらに突き進んでおります。

競売の入札の通知まで、おおよそ4ヶ月しかありません。 任意売却に切り替えるのなら未だチョットだけ時間は残されております。

ここまで来てしまっておりますので、後は人生の立て直しに向けて進むべきではないかと考えます。 競売ですと終わった後にも金銭的は負担がかかってきますので、任意売却に切り替えてください。

このまま競売で進んで良いのか任意売却に切り替えた方が良いのか?
どちらが有利かは一概には言えません。 また、競売にかけて債権者の考えも有ります。 任意売却に切り替えたくても拒否られることも往々にして有ります。 競売の方が長く、そこに住んでいられます。 が、競売後の返済額は任意売却よりは多い場合が有ります。 競売で良いのか任意売却が良いのかの判断は正直な話、一概には答えられません。

 

離婚後の連帯保証人

離婚でもらったマンションに連帯保証人が住んでいる
私は去年2人の子供を引き取り離婚をしました。
離婚調停を行い、そして離婚した私は、離婚の条件として現在住んで居るマンションは貰ことにしました。 そして、そのマンションに子供と共に居住する。 マンションのローンは引き続き別れる夫が払うとい内容を夫に求め、元の旦那様もそれに同意をしました。

しかし数年後、元の旦のマンションローン返済が滞り、銀行より期限の利益の喪失予告通知が連帯保証人でもあった私に郵送されて来ました。

私は、元の旦那の携帯に電話を入れたり、旦那の実家に電話を入れたりしたのですが、捉まえることができませんでした。 勤め先に電話を入れても、既に退職をしているとの返事でした。 金銭的に興信所などを使い元の夫を捉まえることをお願いできるような余裕はありませんでした。

そうこうしている内にマンションローンの延滞は、既に滞納4ヶ月目に入り、銀行の担当者も頻繁に自宅をを訪れるようになったり、電話での催促も回数が増えて出してきておりました。

私たちがこのマンションを購入した際にお願いをしたことのある司法書士さんにお伺いしたところ任意売却を勧められました。 ですが、この元旦様が出てこないことには任意売却も出来ませんといわれたのです。 そして、元のダンナが出て来ない場合には、競売になると言われました。 私は、元夫の友人関係たちに連絡を取りまくりました。 この時点での私は、代位弁済が未だされておりませんので多少は時間は有ると言われました。

私はこの時点で、この司法書士さんが勧めてくれた任意売却の業者さんにも相談をしておりました。(ここから以降はは業者さんの文章となります)

任意売却のご依頼を受けて数日後、ご依頼人の父様から電話が入りました。 『私が、娘のために購入しても良いのですが。 あのマンションはいくら位ですかね? 2,000万円までなら用意しますけど。』と、お父様からの思いもよらない嬉しいご提案です。 しかし、所有者の元旦那様の署名捺印およびご本人確認が得られなければどうしようもありません。

そこで、購入希望者が現れたという事にして、○○銀行の保証会社である△△信用保証に連絡をし、購入申込書と返済金配分表をファクスしました。 3日後には、1,850万円で良いとの回答が得られました。

ご依頼人様のお父様に、債権者から売買の了承が得られた旨を連絡をすると、お金は用意してあるとの事。 これで、元旦那様が出てきてくれれば解決です。

ご依頼人にはローンの残債が発生してしまいますが、それほど大きな額ではないので、父親に払う賃料と合わせても、このまま子供達と共に今のまま暮らして行くことができます。

それから半月ほどして、裁判所より競売開始決定の特別送達が送られて来ました。 ご依頼人にも、お父様にも、当社から事前に、事の流れ・届く書類などの説明が何度もなされていたので、ご依頼人達は全然慌てませんでした。

この競売決定通知が届いてから約1ヵ月後に、ご依頼人の執念で元旦那様の居場所を見つけることが出来ました。 元旦那様が元の職場の同僚に電話をした際に、元の奥さんが困っていると伝えてくれて、それで電話をして来たのだそうです。

当社のスタッフがこの元旦那様を司法書士の元に連れて行き本人確認を済ませ、委任状に判を押させました。 元旦那様が決済時に現れなかった場合を想定して用意する書類は用意し、用意周到に事を進めました。

案の定、元旦那様は約束をしてくれたにもかかわらず、決済の日にはとうとう姿を現しませんでした。 ですが、無事に決済は終わり、ご依頼人とお子様達とこのマンションに引き続き住むことが出来、お父様も安堵なさっておりました。

競売

競売を中止させる
競売とは、住宅ローンなどのお金を借りた方が返済の約束を守らなくの返済をしなくなった時に、お金を貸してくれた債権者が貸したお金を返してくれないので、取ってある担保を強制的に売却をして現金化したいので裁判所に申し立てることです。 それによって担保(質草)として提供を受けていた不動産や債務者の財産を差し押さえて、裁判所の権限によって強制的に売却をし、その売却代金から支払いを受け、債権(貸したお金)の回収に充てる手続きです

競売を止めさせる
競売を中止させることは、競売を申し立てた側からしかできません。 競売を申し立てられた側は、申し立てた側に対して『どうすれば競売を止めてくださるの』かお伺いを立てなければなりません。

 

 

残債務

任意売却が終わったあとの住宅ローンの行方(残債務と言います)
競売または任意売却が終わった後に残る住宅ローンの未返済金額のことを残債または残債務と言います。 また、この残債は引き続きの返済義務があります。 そして、この残債は債権(不良債権)という一種の商品になります。

この不良債権は、債権回収会社、通称サービサーに譲渡されます。 中には、サービサーから別のサービサーへ次から次へと転売される場合もあります。 そして、サービサーが変わる度に、通知が来て、連絡をするように求められる場合もあります。

競売後でも任意売却後でも未返済のローンは消えません
競売が終わると、任意売却が終わると返済し切れなかった住宅ローンも消えると誤解をされておられる方がおりますが、残債は消えません。 基本的には、引き続き返済をもとめられて行くことととなります。

残債の返済額
競売の場合、債権者もある程度は貴方の収支の状況を考慮してはくれますが、一方的に月々の半裁額の指定をされます。

任意売却の場合、債権者で、貴方の収支を考え生活に支障の出ない返済プランの提案、または逆に当社が債権者側にご提案させていただき、月々5千円 ~ 3万円内で収まるように交渉を行いっております。

住宅金融支援機構の残債の取り扱い例
任意売却終了後の残債については、任意売却の処理過程で提出する、月々の収支を記載する生活状況表という表を元にご依頼人様が支払える金額を記入し、それに沿って支払をして行くことになります。

この支払を管理するのは住宅債権管理回収機構という住宅金融支援機構から回収委託されたサービサーになります。

また、2007年からオリックス債権回収会社およびエム・ユー・ フロンティア債権回収会社などの民間のサービサーが代行するようにもなりました。

支払い方法は1年分の振込用紙が送られ支払って行くことになっているようです。 また1年が経過後に再度生活状況表の提出があり支払額の見直しがされます。 ご依頼人様が破産をして保証人に債権が移動した場合も保証人所有の不動産に強制競売をかけてまで回収はせず、上記と同じような支払で行うことになります。

民間金融機関での残債の取り扱い例
任意売却後、ローン保証会社より残債の一括請求の通知が来ます。 その後まもなく保証会社がサービサーに債権譲渡し、そのサービサーとの話し合いで支払額、支払い方法を決めて行く事になります。

民間の債権回収会社のサービサーに債権が譲渡されますとかなり厳しい対応をされる場合が多いようです。 サラリーマンですと最悪、給料の差押えをされる場合も多々有ります。 給料差押えになる前に自己破産も視野に入れた方が良い場合もあります。

私たちは、任意売却のご依頼を受けた初期の段階から引越を含めた最後の売買契約そして、任意売却終了後1ヶ月・2ヶ月・3ヶ月・半年とシミュレーションを行っております。

それによって任意売却後、私たちが手を出せない残債務のサービサーとの交渉が不可欠だと判断した際には、顧問弁護士と残債務の対応を考えるといった連携プレーを取りながら進めております。 任意売却が完了した後々までご依頼人様にとって精神的・金銭的にもベストな方法をご提案させていただいております。

無担保債券
無担保債券とは、借金をしているのですが、その借金に何も担保を取られていないことを言います。 住宅ローンの融資を受けて不動産を購入した際には、その不動産は金融機関に担保として取られています。 このことを抵当権が付いていると言います。 また、有担保債権とも言います。

任意売却、競売が終わった後に返済仕切れなかったローンが残ります。 返済の義務が有る債務です。 しかし、返済の義務が有るとはいえ、担保に何も取られてはおりません。 担保は既に任意売却/競売で取り上げられてしまっておりますので。 このシステムの盲点を突いて、任意売却後の返済を逃げるよう勧めている業者さんもいるようです。

しかし、当社は逃げることは勧めておりません。 理由は、逃亡者は疲れますよ! 精神的にもの凄く疲れるようです。 任意売却が終わっても電話の音にはビクつくらしいです。 時には職場を転々と変えなければならないそうです。 そのような生活を送るのなら月々5千円、1万円の返済をし続けた方が良いと 考えるからです。

逃げ回っていて、時効間近に捕まってしまわれた方もおります。 時効間近で捕まってしまったら、逃げ回っていた4年チョットの過去が無駄だったということになってしまいます。

確かに担保が取られていない借金ですが、少しずつでも返済しましょう。

貴方の競売のケース、あなたの任意売却のケースを処理した業者に相談を
任意売却が終わって数か月・数年経ったある日、突然に債権回収業者から残っている債務の返済についてという通知または電話が入ることも有ります。 債権回収会社からの連絡が有った場合には逃げ隠れせずに必ず話し合いのテーブルには着きましょう。

返済をしたいのだけれども生活がきつくて返済は出来ないと誠心誠意をもって対応をしてください。 サービサーの多くは、この時点で給料明細書を提出してくださいとか生活状況報告書を提出してくださいと言って来ると思いますので、それらを提出してください。

また、そうだんは弁護士さん・司法書士さんなどにしてください。 弁護士さん司法書士さんは有料なので、それらの費用が出せないという方は、あなたの任意売却・競売を処理した業者さんに相談をしてください。 あなたの任意売却・競売を処理していない任意売却業者に相談をしても、何もできません

アフターケアは依頼した業者へ
当社でも、過去に処理させていただいた方々へのみ事後のご相談を承っております。 他の業者さんで処理されたにも関わらず、その業者さんにアフターケアを断られたことで当社に相談を持って来られる方々がおりますが、これらはハッキリ言って迷惑なのです。

自社で手掛けたお客様以外をお断りする理由
任意売却後の相談では、私たち業者はお金の持ち出しだけで一円にもならないのです。 アドバイスをし、先方と交渉をし書類を作成しても実費以外のお金がもらえないのです。 時間も手間もお金もかかるのに、他社さんが処理した案件の尻拭いは出来ないというのが実情です。

差し押さえ

差押え
差し押さえとは、債権者の権利の実現のために、国が債務者に、財産(不動産、動産、債権)の処分を禁止することをいう。 原則として強制執行(競売や強制管理)に入る前段階の措置として行われること。

簡単に言ってしまうと、差押とは、お金を貸した人が、「借金を返してくれないから、この不動産を競売にかけて、その代金をもらいます。」ということを登記簿に登記しているとお考えください。 そして、これ以降、勝手に差し押さえられた財産を処分することが出来なくなります。

仮差押え
金銭の債権を持つ人が、将来、競売などの強制執行が出来なくなることを防ぐために、債務者の財産を暫定的(一時的)に押さえておく手続きのことです。

債務者が売却したり不動産を名義変更などしたりして財産が失われないように現状を維持しておく目的のための処置です。 仮差押の対象が不動産の場合は、登記簿に記入され、勝手に処分することは制限されます。 ただし、仮差押の目的物を売却することは法的には可能です。 しかし、その物件の購入者は、後に本執行を受けた時に、不動産が競売されて所有権を失うことになります。 仮差押は本差押と同様に不動産、動産、預金口座、債権、有価証券、等々が対象となります。 場合によっては給料を仮差押する債権者もあるようです。

仮差押えをする目的
債権者への返済を滞納した場合、期限の利益喪失の約款により一括請求されます。 更に延滞した場合は支払督促や訴訟によるのが通例です。 支払督促や訴訟は債務名義の取得が目的であり債務名義があれば債権者は本差押が可能となります。

しかし支払督促や訴訟は判決が出るまでに長時間を費やす事が多く、特に双方の主張が対立する裁判では確定判決まで数年を要する場合も有ります。 しかし、その間に債務者が財産の名義変更や売却処分等、隠蔽工作をすれば債権者が債務名義である判決文を入手した時点に取れる財産が何も無い事態になりかねません。

そのような事態を避けるには、あらかじめ価値ある不動産などの財産を仮差押する事で財産の処分や隠蔽を防止できます。 仮差押により財産の保全確保した後で訴訟を提訴する事により確実に回収する事が出来るのことになります。

仮差押は其の性質上、債務者に気付かれないよう財産調査など隠密理に行われ突然裁判所から通達されるのが一般的です。

債務名義
債務名義とは、ある請求権(債権)について強制執行できると裁判所が認めたことを証明する文書のことです。 そして、債権者が債務者の不動産、物品、給料などを差押える強制執行には、この債務名義が必ず必要となります。

主な債務名義としては次のモノが上げられます。

・確定判決

・仮執行宣言付判決(債務者が控訴しまだ確定していないけど債権者のためにとりあえず執行できるようにしたのが仮執行宣言付判決です)

・和解調書

・調停調書

・仮執行宣言付支払督促

・公正証書(請求内容が金銭、代替物、有価証券で執行認諾文言がある公正証書に限る)

任意売却という不動産の処分方法が有ります
仮差押え、差押えの通知が届いている方、その差押えを取り下げてもらうには債権者の要求する金銭的条件を呑まなければなりません。 まとまったお金が調達出来る見込みがなければ任意売却という方法で、その問題の不動産を売却してはいかがでしょうか?

このままの流れでは競売へと進んでしまいます。 競売でも任意売却でも不動産を失うことにはなりますが、競売が終わった後、任意売却が終わった後を考えると、任意売却で終わった方が断然有利です。

任意売却のプロがアドバイスをいたします
任意売却を手がけて十数年の熟練コンサルタントおよび弁護士。司法書士たちのプロの法律家、そしてファイナンシャルプランナーたちからアドバイスを受けることが出来ます。 仮差押え、差押えの通知が届いてしまっているのなら至急に行動を起こしてください。

競売の流れ

不動産の競売の流れ
担保不動産競売開始決定通知が郵送されてから約10ヵ月後には立ち退きとなります。

競売になってから約10ヵ月後には、その不動産からの退去を求められます。 ダダをこねて居座っても裁判所命令で強制退去が執行されることになります。

競売の流れ
申立られて競売手続きの進み方です。 地域、金融機関により時期的なことは大きく異なります。

1). 住宅ローンの滞納
個人信用情報センターへ登録されます。 俗に言うブラックリストへの登録です
住宅ローンの滞納が始まると金融機関等から郵便、電話での督促が来る。
金融機関によっては「このまま延滞が続きますと競売などの法的手続きを取ります。」という内容の督促状が送られて来る。 滞納期間が3ヶ月以上経過すると金融機関は「事故」とみなし、住宅ローンの融資した金融機関では個人信用情報センターに住宅ローンの延滞という理由での登録申請を行う。
2). 期限の利益の喪失と代位弁済
全額一括返済を求める通知
住宅ローンの延滞が3ヶ月~6ヶ月以上続くと住宅ローンの融資した金融機関等より以後ローンの分割払いが出来なくなる旨を知らせる通知が来る。 これを「期限の利益の喪失」といいます。
住宅ローンの契約時に、ローン保証会社との契約をしていれば保証会社から金融機関に代わり返済した旨とその返済した額の一括返済を求める通知が来る。 これを「代位弁済」といいます。 そして、この通知にも、「支払いがなければ、競売を含む法的手続きを取ります。」という内容が記載されていることがあります。 通知が来ても債務者(たぶん貴方)から特に連絡をしない限り保証会社からは連絡は有りません。 また、毎月の支払額に目処が付いた事を伝えても対応はしてくれません。
方法としては、残金を一括で返済するか、競売になるのを待つか、もしくは任意での売却を不動産業者に依頼をして自宅を処分するということになります。
3). 担保不動産競売開始決定通知
競売にかけられたことを意味します
代位弁済の通知後、債務者(たぶん貴方)側から支払いもしくは処分方法のアクションを起こさない限り債権者(保証会社等)は裁判所に対して競売によって、法的に処分する手続きを入ります。
その後、裁判所から「競売開始決定の通知」が送られてきます。
この通知が来てもローンの残債の一括返済で競売を取り下げることや債権者との話し合いで任意での売却に切り替えることは可能です。
4). 裁判所から執行官の訪問
競売通知を受け取ってから約2ヶ月後
物件内部の調査と写真撮影
“競売開始決定の通知”後、裁判所より執行官が訪問し、問題の物件調査をします。 執行官によっては競売落札までの流れを説明してくれます。
執行官が調査後に不動産鑑定士によって物件調査書(競売3点セットともいいます)を作成します。  この調査書を作成するために物件内部の調査と写真撮影をします。
5). 期間入札の通知
競売通知を受け取ってから約4ヶ月後
期間入札の通知および売却基準価格の公表
6). 期間入札の公示
競売通知を受け取ってから約6ヶ月後
執行官が来てから約4ヶ月後
実務的にみて任意売却の申請が出来るのはここまで
現実の問題として任意売却に切替ることが出来るのは期間入札の公示前後までです。
この時点で、契約が完了または、決済の見込みが立っていなければ、任意売却に応じてくれる債権者・抵当権者は希です。
7). 入札期日
競売通知を受け取ってから約7ヶ月後
執行官が来てから約5ヶ月後
購入者が既に存在していて、なおかつ現金の用意が出来ている場合には、この時点でも任意売却を認めてくれる債権者もおります。 その際には裁判費用等の負担も求められます。
8). 開札日
入札された結果が出る日
理論的には、この開札の前日までであれば、競売を取り下げることが出来るとなってはおりますが、現実的には、この時点で任意売却に応じてくれる債権者は皆無でしょう!
9). 売却許可決定
競売通知を受け取ってから約8ヶ月後
執行官が来てから約6ヶ月後
競売落札額の通知
期間入札が終了。 競売落札者からの競売落札額の入金確認が出来ますと債務者に裁判所から、執行抗告といって競売落札の額と異議の有無についての通知があります。
10). 所有権移転
競売通知を受け取ってから約8ヶ月後
執行官が来てから約6ヶ月後
落札者の代金納付が確認されますと、物件の所有権移転が認められます。 所有権の移転が完了と同時に貴方の家は、貴方の所有物では無くなります。 所有権移転後にお住まいになられている場合には不法占拠者となります。
11). サービサーへの債権譲渡
競売で返済仕切れなかった残債の行方
競売落札後、各債権者に配当額が決定されます。
配当額が債権額に満たない場合には、債務者へ支払請求の通知があります。 もしくは、債権回収会社サービサーに債権譲渡された旨の通知とサービサーからの支払請求の通知があります。
債権譲渡は債務者の同意がなくても行うことが出来ます。
サービサーはその債権額よりもかなり低い額で買い取りますが、債務者に対しては元の債権額で請求を行うのが通常です。
未回収額の請求に対しては、分割で支払うことも出来ます。 また、債権譲渡された場合はその債権者との間で、ある程度の金額を支払うことで終了することが可能な場合があります。 債権者によって対応は様々です。
12). 立ち退き
競売通知を受け取ってから約10ヶ月後
執行官が来てから約8ヶ月後
引越代・立ち退き料の交渉はご自分で
落札者によっては立ち退き料などを払ってくれるかもしれません。 引越代は競落者の好意です。

金融庁の指導
金融庁の指導により、入札の時期が3ヵ月も短縮されるケースが出てきております。 まだ、一部の債権者だけですが、競売の申立から3ヵ月後には入札という方針を取り出したところがございます。 今後は競売の時間短縮に移行する債権者が確実に増えております。

 

執行抗告 – しっこうこうこく
裁判所の執行処分に対する不服申立てのことです。

別の言い方をすると、異議申し立ての一種で、競売手続きの進行上に文句をつけることをいう。 異議を申し立てられると、一時的に手続きの進行が中断する分、 買受人は代金納付手続きが遅れることになります。

そして、所有者はその分自宅に永く居住でき、収益用物件は家賃を貰う期間が増えることにもなります。 この執行抗告は、利害関係人と弁護士しか出来ず、執行抗告する場合の理由も限定されています。

ほとんどは、手続きの引き延ばし手段として悪用されていますが、最近では、裁判所もスピードアップが図られ、即日却下なども行われるようになって来ております。