残債務

任意売却が終わったあとの住宅ローンの行方(残債務と言います)
競売または任意売却が終わった後に残る住宅ローンの未返済金額のことを残債または残債務と言います。 また、この残債は引き続きの返済義務があります。 そして、この残債は債権(不良債権)という一種の商品になります。

この不良債権は、債権回収会社、通称サービサーに譲渡されます。 中には、サービサーから別のサービサーへ次から次へと転売される場合もあります。 そして、サービサーが変わる度に、通知が来て、連絡をするように求められる場合もあります。

競売後でも任意売却後でも未返済のローンは消えません
競売が終わると、任意売却が終わると返済し切れなかった住宅ローンも消えると誤解をされておられる方がおりますが、残債は消えません。 基本的には、引き続き返済をもとめられて行くことととなります。

残債の返済額
競売の場合、債権者もある程度は貴方の収支の状況を考慮してはくれますが、一方的に月々の半裁額の指定をされます。

任意売却の場合、債権者で、貴方の収支を考え生活に支障の出ない返済プランの提案、または逆に当社が債権者側にご提案させていただき、月々5千円 ~ 3万円内で収まるように交渉を行いっております。

住宅金融支援機構の残債の取り扱い例
任意売却終了後の残債については、任意売却の処理過程で提出する、月々の収支を記載する生活状況表という表を元にご依頼人様が支払える金額を記入し、それに沿って支払をして行くことになります。

この支払を管理するのは住宅債権管理回収機構という住宅金融支援機構から回収委託されたサービサーになります。

また、2007年からオリックス債権回収会社およびエム・ユー・ フロンティア債権回収会社などの民間のサービサーが代行するようにもなりました。

支払い方法は1年分の振込用紙が送られ支払って行くことになっているようです。 また1年が経過後に再度生活状況表の提出があり支払額の見直しがされます。 ご依頼人様が破産をして保証人に債権が移動した場合も保証人所有の不動産に強制競売をかけてまで回収はせず、上記と同じような支払で行うことになります。

民間金融機関での残債の取り扱い例
任意売却後、ローン保証会社より残債の一括請求の通知が来ます。 その後まもなく保証会社がサービサーに債権譲渡し、そのサービサーとの話し合いで支払額、支払い方法を決めて行く事になります。

民間の債権回収会社のサービサーに債権が譲渡されますとかなり厳しい対応をされる場合が多いようです。 サラリーマンですと最悪、給料の差押えをされる場合も多々有ります。 給料差押えになる前に自己破産も視野に入れた方が良い場合もあります。

私たちは、任意売却のご依頼を受けた初期の段階から引越を含めた最後の売買契約そして、任意売却終了後1ヶ月・2ヶ月・3ヶ月・半年とシミュレーションを行っております。

それによって任意売却後、私たちが手を出せない残債務のサービサーとの交渉が不可欠だと判断した際には、顧問弁護士と残債務の対応を考えるといった連携プレーを取りながら進めております。 任意売却が完了した後々までご依頼人様にとって精神的・金銭的にもベストな方法をご提案させていただいております。

無担保債券
無担保債券とは、借金をしているのですが、その借金に何も担保を取られていないことを言います。 住宅ローンの融資を受けて不動産を購入した際には、その不動産は金融機関に担保として取られています。 このことを抵当権が付いていると言います。 また、有担保債権とも言います。

任意売却、競売が終わった後に返済仕切れなかったローンが残ります。 返済の義務が有る債務です。 しかし、返済の義務が有るとはいえ、担保に何も取られてはおりません。 担保は既に任意売却/競売で取り上げられてしまっておりますので。 このシステムの盲点を突いて、任意売却後の返済を逃げるよう勧めている業者さんもいるようです。

しかし、当社は逃げることは勧めておりません。 理由は、逃亡者は疲れますよ! 精神的にもの凄く疲れるようです。 任意売却が終わっても電話の音にはビクつくらしいです。 時には職場を転々と変えなければならないそうです。 そのような生活を送るのなら月々5千円、1万円の返済をし続けた方が良いと 考えるからです。

逃げ回っていて、時効間近に捕まってしまわれた方もおります。 時効間近で捕まってしまったら、逃げ回っていた4年チョットの過去が無駄だったということになってしまいます。

確かに担保が取られていない借金ですが、少しずつでも返済しましょう。

貴方の競売のケース、あなたの任意売却のケースを処理した業者に相談を
任意売却が終わって数か月・数年経ったある日、突然に債権回収業者から残っている債務の返済についてという通知または電話が入ることも有ります。 債権回収会社からの連絡が有った場合には逃げ隠れせずに必ず話し合いのテーブルには着きましょう。

返済をしたいのだけれども生活がきつくて返済は出来ないと誠心誠意をもって対応をしてください。 サービサーの多くは、この時点で給料明細書を提出してくださいとか生活状況報告書を提出してくださいと言って来ると思いますので、それらを提出してください。

また、そうだんは弁護士さん・司法書士さんなどにしてください。 弁護士さん司法書士さんは有料なので、それらの費用が出せないという方は、あなたの任意売却・競売を処理した業者さんに相談をしてください。 あなたの任意売却・競売を処理していない任意売却業者に相談をしても、何もできません

アフターケアは依頼した業者へ
当社でも、過去に処理させていただいた方々へのみ事後のご相談を承っております。 他の業者さんで処理されたにも関わらず、その業者さんにアフターケアを断られたことで当社に相談を持って来られる方々がおりますが、これらはハッキリ言って迷惑なのです。

自社で手掛けたお客様以外をお断りする理由
任意売却後の相談では、私たち業者はお金の持ち出しだけで一円にもならないのです。 アドバイスをし、先方と交渉をし書類を作成しても実費以外のお金がもらえないのです。 時間も手間もお金もかかるのに、他社さんが処理した案件の尻拭いは出来ないというのが実情です。

住宅ローン破綻例

不動産会社の社員でも任意売却にも競売にもなります

私は、20012年に4,500万円の新築マンションを、横浜市緑区の長津田という町に購入しました。 頭金は500万円を用意いたしました。 月々の返済金額は均等返済で、約18万円でした。 そこでの私の仕事は不動産会社で契約書作成および不動産物件の権利関係などを調査および契約業務という仕事をやっておりました。

20014年の春、そんな私に、外資系の不動産会社が日本で住宅部門の仲介の会社を展開するので、”来てくれないか?” と、ヘッドハンティングして来た友人がおりました。 年収450万円の私に、年収650万円の条件を提示してくれました。 私は、その友人の申し出に当然快諾しました。 移った新しい会社は世田谷区の自由が丘の駅前です。 全てが新しい会社です。 この不動産会社には横浜・川崎そして東京から営業の強者達(?)が20名も集められての新会社スタートでした。 広告にも当然お金をかけてバンバン打って行きました。

新会社スタートして最初の三ヶ月は、契約も月2件・3件と少ないものでした。 この数字は当初からの読みの通りの数字であったので、誰もこの赤字スタートには驚きはしませんでした。

しかし、売り上げが上がらないのが2~3ヶ月どころか、それから1年も続き、結局は会社スタート1年3ヶ月目で住宅部門を閉鎖です。

会社閉鎖に伴い、私も当然職を失いました。
即、新しい仕事探しです。 私は、その時点での年が45歳でした。 学校を卒業してから今までに不動産業界にしか居たことがないので当然不動産会社での職探しとなりました。 しかし、募集が出ている職種はほとんどが販売の営業職のみでした。 私の専門としている不動産業務という職種での求人など全く有りませんでした。

前の会社での年収約650万円有ったのですが、この金額では再就職は不可能な事を知りました。 やっとの思いで得た仕事での年収が360万円です。 仕事を見つけるまでの約8ヶ月間の無職の期間に蓄えた全ての貯金を使い切ってしまっておりました。

当然、この年収ではローンの返済は苦しくなる一方でした。 返済が苦しくなってくると、消費者金融に駆け込み何とか表上は事故にならなかったのです。 所詮、自転車操業です。 住宅ローンの破綻は自分なりに薄々とは感じておりました。

住宅ローンを返済するために、車も売りました。 お酒・タバコ・ゴルフ・パチンコなどお金のかかる趣味は総て止めました。 ですが、この時点でそんなことをしても焼け石に水でした。

この頃からとうとう、住宅ローンを滞納し出してしまいました。 支払督促が届いて直ぐに、住宅ローンのリスケというヤツを利用できないかと思い銀行さんへ相談に出かけました。

相談に行った銀行の担当さんより「全ての借り入れ状況を教えてほしい」というので説明しました。 私の説明を聞いていた担当の銀行員の顔が明らかに険しくなったのをはっきり記憶しています。 なんでもっと早く相談しなかったのですか、と我が事のように心配してもらいましたが……、「もう~打つ手はありません!」と言われてしまいました。 そして、任意売却を勧められたのです。

任意売却は私がヘッドハンティングされる前に働いていた不動産会社が行っておりましたので、任意売却がどのようなものかは知っておりました。 相談した銀行さんはしきりに銀行指定の業者さんを使ってくれるとアリガタイと言っておられましたが、それをおことわりして、私は、恥を忍んで昔の同僚にお願いをしました。

そして、約7か月後、不安だった任意売却が終わりました。 『もう~今月からローン返済の悩まなくても良いのだ』と、ホットしました。 そして任意売却後の残った債務の返済を債権者と月々1万円で折り合いを付けていただき助かりました。

私の場合、ある程度、任意売却のことを知っていましたので、その知識が随分と役に立ちました。 まず、期限の利益を失う前から、物件を売りに出してもらいました。 そして、期限の利益の喪失の通知が来て代位弁済の通知が届いて、それ程の間を置かず、地元の不動産業者さから購入申し込みが入りました。 従って、14%にも上る遅延損害金がそれ程付きませんでした。 加えて同業社ということもあり、引越代も面倒みてもらえました。 残債は約500万円でしたが、月々1万円の返済で決着しました。

任意売却後の残債務の返済を継続して約1年半後に私の債権回収会社(?)が代わりました。 今後は、この代わった会社に返済をしてくださいという通知が届きました。 そして今年の初め頃に、この代わった債権回収会社の担当から電話が有って今後の返済の有り方について話があるといわれたのです。 話の内容は、残っている私の残債務約470万円を50万円で買い取れないかという提案でした。 そして、間に入ってくれた、私の任意売却を処理してくれた友人が間に入ってくれて470万円という債権を30万円で購入したのです。

これで完全に私の負債が消えて無くなったのです。 30万円はチョット痛かったですか、なんとなく肩の荷が降り気楽さはあります。

離婚でもらったマンションが競売に
マンションは出て行っても住宅ローンは完済するまで払い続けるというのが離婚時の約束でした。 ですが、元夫はその約束は果たさずローン返済の滞納。 それに加え得て一切の消息を断ってしまいました・・。

Aさんは去年2人の子供を引き取り離婚をしました。
離婚調停を行い、そして離婚したAさんは、離婚の条件として現在住んで居るマンションは貰う。 そして、そのマンションに子供と共に居住する。 マンションのローンは引き続き別れる夫が払うとい内容を夫に求め、元の旦那様もそれに同意をしました。 しかし、数か月後、元の旦那様のマンションローン返済が滞り出しました。 そして、銀行より期限の利益の喪失予告通知が連帯保証人であるAさんに郵送されて来ました。

Aさんは、元の旦那様の携帯に電話を入れたり、元の旦那様の実家に電話を入れたりしたのですが、捉まえることができないとの事。 勤め先に電話を入れても、既に退職をしているとの返事だったらしい。 ローンの返済は、既に滞納4ヶ月目に入り、銀行の担当者も頻繁にAさんを訪れるようになったし、電話での催促も回数が増えてきているとのことでした。

加えてAさんは、連帯保証人です。 この元旦那様が出てこないことには任意売却も出来ません。 この場合、元ダンナ様が出てくるか、競売になるのを待つしかありません。 Aさんは、元夫の友人関係たちに連絡を取りまくりました。 不幸中の幸いこの時点でAさんは、代位弁済は未だされておりませんので時間は有ります。

そんな中、ある日、Aさんの実のお父様から電話が入りました。 『私が、娘と孫のために購入しても良いのですが。 あのマンションはいくら位ですかね? 2,000万円までなら用意しますけど。』と、お父様からの思いもよらない嬉しいご提案です。 しかし、所有者の元旦那様の記名捺印が得られなければどうしようもありません。

そこで、購入希望者が現れたという事にして、○○銀行の保証会社である△△信用保証に連絡をし、購入申込書と配分表をファクスしました。 3日後には、1,850万円で良いとの回答が得られました。 Aさんのお父様に、債権者から売買の了承が得られた旨を連絡をすると、お金は用意してあるとの事。 これで、元旦那様様が出てきてくれれば解決です。

Aさんにはローンの残債が発生してしまいますが、それほど大きな額ではないので、父親に払う賃料と合わせても、このまま子供達と共に今のまま暮らして行くことができます。

それから半月ほどして、裁判所より競売開始決定の特別送達が送られて来ました。 Aさんにも、Aさんのお父様にも、当社から事前に、事の流れ・届く書類などの説明が何度もなされていたので、Aさん達は全然慌てませんでした。

この競売決定通知が届いてから約1ヵ月後に、Aさんの執念で元旦那様の居場所を見つけることが出来ました。 元旦那様が元の職場の同僚に電話をした際に、元の奥さんが困っていると伝えてくれて、それで電話をして来たのだそうです。

早速、当社のスタッフがこの元旦那様を司法書士の元に連れて行き本人確認を済ませ、委任状に判を押させました。 元旦那様が決済時に現れなかった場合を想定して用意する書類は用意し、用意周到に事を進めました。

案の定、元旦那様は約束をしてくれたにもかかわらず、決済の日にはとうとう姿を現しませんでした。 ですが、無事に決済は終わり、Aさんは子供達とこのマンションに引き続き住むことが出来、お父様も安堵なさっておりました。

契約日1週間前に夫婦間任意売買がバレてしまいました
離婚をして3年目。 前夫がマンションローンの返済を滞納しだし、競売の通知が来ました。

私は、その時点で新しい結婚相手がおりましたので、その人に住んで居るマンションの購入をお願いしました。 購入価格は債権者さんの言い値での購入でしたので話はトントンと進みました・・。 でも、契約の1週間前に、『奥さん、現在そのマンションに購入者と同居中ですよね』と言われ、契約が破棄されてしまいました。

夫の浮気が原因で離婚をして4年目。 連帯保証人だった私の元へ支払督促状が届きました。 離婚の条件にもらったマンションの住宅ローンの返済を3ヶ月滞納していたことが原因でした。 私は早速、元の夫に連絡を取り問い詰めました。 元夫いわく、『再婚をする相手が出来て、そちらとの生活が有るので、そちらの住宅ローンの返済は今後しない』というへんじでした。 しばらくすると競売になるので、引越の準備をしておいた方がようとも言われてしまったのです。

この時点で私の方にも再婚の相手が居て、その人に相談しました。 そして、その人が相談をした司法書士さんにコチラを紹介され、元の夫から任意売却で買い戻せば良いの提案を受けました。 私が購入することは債権者が認めてくれないので、婚約者が購入するということで話を進めましょうという方針が決まりました。

住宅ローンの残りが2,700万円です。 近所での3LDKの中古マンションの相場が1,800万円です。 元夫はマンションの売却には協力をしますとの事でしたので任意売却には問題は有りませんでした。 そして、期限の利益の喪失通知を待って債権者に購入申込を入れました。 購入希望金額は1,600万円で入れました。 結果、1,750万円であれば契約をするとの回答が来ました。 そして、私たちはその金額に同意しました。 契約日は2週間後と決まりました。 ところが、契約の1週間前になって、突然、債権者からこの契約は出来ない。 ○○さんの状況での契約は出来ないと言われてしまいました。 理由は、購入者である私の婚約者が、購入するマンションに住んでる(住民票は移動していない)。 そして、そのマンションに私が一緒に住んでいるという事が指摘されてしまったのです。

私と婚約者は慌てました。 そんな慌てている私たちに、この相談センターさんが第三者に一時的に購入してもらいましょうと提案されました。 投資家さんを紹介するので、その方に購入してもらいましょうと言われました。 何人も居る投資家の中から直ぐに1,750万円の現金の用意出来る方で、1週間後に神戸まで来て契約・決済の出来る方を紹介されました。

紹介された投資家さんには驚きました。 外人さんでした。 イギリス人との事でしたが日本語が上手だったのにも驚かされました。 当日は何事もなく契約と決済が同時に終わりました。 そして、7ヶ月後、今度はマンションを私の婚約者が買い戻す契約・決済を行いました。 私はその間に自己破産をいたしましたのと結婚をしました。

自己破産は銀行さんからの勧めでもありました。 いずれは私たちが買い戻すということを十重に承知のはずなのですが銀行さんはからは何も言われませんでした。

競売後の返済から逃げ回っています
任意売却をお願いしたのですが、競売になってしまいました。 競売になってしまったのは、私が全然電話に出なかったからなのですが・・。 任意売却で販売をしてもらっていても物件の中を見せないとむりですよね。 今思えば、任意売却に協力していれば良かったと後悔してます。

相談センターさんに任意売却をお願いしたのですが・・、その当時は怖い系の金融屋さんにも借金をしていたので電話恐怖症でした。 携帯にかかって来る電話には誰からであろうと一切応答しませんでしたし、かけ直しもしませんでした。 気が向いた時だけ、町の公衆電話から電話を入れるだけでした。 怖い系の方々の取り立てのキツさに耐えきれなくなってある晩、私は一瞬の隙ついてその自分の家を飛び出しました。 女房を一人放って逃げ出してしまいました。

後から聞いた話ですが、女房はこの相談センターさんに電話を入れて助けを求めたそうです。 相談センターさんが、弁護士さんと共に女房を連れ出しに行ってくれたとのことでした。 女房は女房の母方の実家にしばらく身を寄せていたそうです。 私は、日本国中をあてもなく彷徨っておりました。 現在は都内で隠れて生きております。

女房のことが心配で、それと任意売却をお願いした家はどうなっているのか知りたくて時々、相談センターさんに電話を入れておりました。 当然のことですが、女房からは離婚を求められておりました。 女房と日時を合わせ、この相談センターさんの顧問弁護士さんの事務所で会い、離婚届に記名捺印をすることになったのです。

ところが女房は現れませんでした。 私の顔も見たくないとのことでした。 それも当然と言えば当然です。 今、思えば、任意売却をしておけば女房に僅かながらでしょうがお金を渡すことが出来たと思うと少し悔しいです。

そして、競売が終わって約3年半が経ちました。 後1年半で時効です。 ですが、逃げ回る生活は正直言って疲れます。 私の場合には怖い系の借り入れが有るので時効は無いので逃げなければいけないのですが。

競売後、返済仕切れないようだったら自己破産をすべきです。 逃げる生活を選択するのは止めておいた方がよいですよ。 自己破産をしても怖い系金融機関からの追及は消えません。