競売の流れ

不動産の競売の流れ
担保不動産競売開始決定通知が郵送されてから約10ヵ月後には立ち退きとなります。

競売になってから約10ヵ月後には、その不動産からの退去を求められます。 ダダをこねて居座っても裁判所命令で強制退去が執行されることになります。

競売の流れ
申立られて競売手続きの進み方です。 地域、金融機関により時期的なことは大きく異なります。

1). 住宅ローンの滞納
個人信用情報センターへ登録されます。 俗に言うブラックリストへの登録です
住宅ローンの滞納が始まると金融機関等から郵便、電話での督促が来る。
金融機関によっては「このまま延滞が続きますと競売などの法的手続きを取ります。」という内容の督促状が送られて来る。 滞納期間が3ヶ月以上経過すると金融機関は「事故」とみなし、住宅ローンの融資した金融機関では個人信用情報センターに住宅ローンの延滞という理由での登録申請を行う。
2). 期限の利益の喪失と代位弁済
全額一括返済を求める通知
住宅ローンの延滞が3ヶ月~6ヶ月以上続くと住宅ローンの融資した金融機関等より以後ローンの分割払いが出来なくなる旨を知らせる通知が来る。 これを「期限の利益の喪失」といいます。
住宅ローンの契約時に、ローン保証会社との契約をしていれば保証会社から金融機関に代わり返済した旨とその返済した額の一括返済を求める通知が来る。 これを「代位弁済」といいます。 そして、この通知にも、「支払いがなければ、競売を含む法的手続きを取ります。」という内容が記載されていることがあります。 通知が来ても債務者(たぶん貴方)から特に連絡をしない限り保証会社からは連絡は有りません。 また、毎月の支払額に目処が付いた事を伝えても対応はしてくれません。
方法としては、残金を一括で返済するか、競売になるのを待つか、もしくは任意での売却を不動産業者に依頼をして自宅を処分するということになります。
3). 担保不動産競売開始決定通知
競売にかけられたことを意味します
代位弁済の通知後、債務者(たぶん貴方)側から支払いもしくは処分方法のアクションを起こさない限り債権者(保証会社等)は裁判所に対して競売によって、法的に処分する手続きを入ります。
その後、裁判所から「競売開始決定の通知」が送られてきます。
この通知が来てもローンの残債の一括返済で競売を取り下げることや債権者との話し合いで任意での売却に切り替えることは可能です。
4). 裁判所から執行官の訪問
競売通知を受け取ってから約2ヶ月後
物件内部の調査と写真撮影
“競売開始決定の通知”後、裁判所より執行官が訪問し、問題の物件調査をします。 執行官によっては競売落札までの流れを説明してくれます。
執行官が調査後に不動産鑑定士によって物件調査書(競売3点セットともいいます)を作成します。  この調査書を作成するために物件内部の調査と写真撮影をします。
5). 期間入札の通知
競売通知を受け取ってから約4ヶ月後
期間入札の通知および売却基準価格の公表
6). 期間入札の公示
競売通知を受け取ってから約6ヶ月後
執行官が来てから約4ヶ月後
実務的にみて任意売却の申請が出来るのはここまで
現実の問題として任意売却に切替ることが出来るのは期間入札の公示前後までです。
この時点で、契約が完了または、決済の見込みが立っていなければ、任意売却に応じてくれる債権者・抵当権者は希です。
7). 入札期日
競売通知を受け取ってから約7ヶ月後
執行官が来てから約5ヶ月後
購入者が既に存在していて、なおかつ現金の用意が出来ている場合には、この時点でも任意売却を認めてくれる債権者もおります。 その際には裁判費用等の負担も求められます。
8). 開札日
入札された結果が出る日
理論的には、この開札の前日までであれば、競売を取り下げることが出来るとなってはおりますが、現実的には、この時点で任意売却に応じてくれる債権者は皆無でしょう!
9). 売却許可決定
競売通知を受け取ってから約8ヶ月後
執行官が来てから約6ヶ月後
競売落札額の通知
期間入札が終了。 競売落札者からの競売落札額の入金確認が出来ますと債務者に裁判所から、執行抗告といって競売落札の額と異議の有無についての通知があります。
10). 所有権移転
競売通知を受け取ってから約8ヶ月後
執行官が来てから約6ヶ月後
落札者の代金納付が確認されますと、物件の所有権移転が認められます。 所有権の移転が完了と同時に貴方の家は、貴方の所有物では無くなります。 所有権移転後にお住まいになられている場合には不法占拠者となります。
11). サービサーへの債権譲渡
競売で返済仕切れなかった残債の行方
競売落札後、各債権者に配当額が決定されます。
配当額が債権額に満たない場合には、債務者へ支払請求の通知があります。 もしくは、債権回収会社サービサーに債権譲渡された旨の通知とサービサーからの支払請求の通知があります。
債権譲渡は債務者の同意がなくても行うことが出来ます。
サービサーはその債権額よりもかなり低い額で買い取りますが、債務者に対しては元の債権額で請求を行うのが通常です。
未回収額の請求に対しては、分割で支払うことも出来ます。 また、債権譲渡された場合はその債権者との間で、ある程度の金額を支払うことで終了することが可能な場合があります。 債権者によって対応は様々です。
12). 立ち退き
競売通知を受け取ってから約10ヶ月後
執行官が来てから約8ヶ月後
引越代・立ち退き料の交渉はご自分で
落札者によっては立ち退き料などを払ってくれるかもしれません。 引越代は競落者の好意です。

金融庁の指導
金融庁の指導により、入札の時期が3ヵ月も短縮されるケースが出てきております。 まだ、一部の債権者だけですが、競売の申立から3ヵ月後には入札という方針を取り出したところがございます。 今後は競売の時間短縮に移行する債権者が確実に増えております。

 

執行抗告 – しっこうこうこく
裁判所の執行処分に対する不服申立てのことです。

別の言い方をすると、異議申し立ての一種で、競売手続きの進行上に文句をつけることをいう。 異議を申し立てられると、一時的に手続きの進行が中断する分、 買受人は代金納付手続きが遅れることになります。

そして、所有者はその分自宅に永く居住でき、収益用物件は家賃を貰う期間が増えることにもなります。 この執行抗告は、利害関係人と弁護士しか出来ず、執行抗告する場合の理由も限定されています。

ほとんどは、手続きの引き延ばし手段として悪用されていますが、最近では、裁判所もスピードアップが図られ、即日却下なども行われるようになって来ております。

期限の利益の喪失

期限の利益の喪失
金融機関から全額の一括返済を要求する通知が届いた。

人生の大きな分かれ目に立たされております!
簡単に言うと、分割払いをすることのできる権利を期限の利益といいます
住宅ローンを借りる際に結んだ契約が、月々の返済を怠ると期限の利益を失いますという内容になっており、その契約に反して滞納を繰り返してしまったので、銀行さんが 規約違反と判断し、貴方の分割払いの権利を無効と主張してきているのです。

この時点では、銀行側は、もう分割払いは一切認めませんので、残っているローンを全額払ってください。 お支払が不可能なら、銀行が融資をしたさいに抵当権を付けた 貴方の不動産を処分して、そのお金をローンの一部に充てます。 マイホームを取られるのが嫌ならお金を全額返してくださいという主張が期限の利益の喪失予告になります。

期限の利益の喪失とは
(民法137条)期限の利益の喪失
民法136条で決められている “期限の利益”とは、期限の到来までは債務の履行をしなくてもよい、というお金を返済しなければならない方の利益のことです。

そして、期限の利益の喪失とは、債務者の期限の利益を喪失させることによって、期限の到来前であっても、債務の履行を請求することができるようにすることです

ローンの支払いを毎月何日までと債権者に約束すると、その日が支払いの期限になります。

そして期限がくるまでは返済をする必要はありません。 その間は毎月、定まった額の支払いをしていれば、何の問題も生じません。 これは債務者には非常に有利です。 このため「期限の利益」は債務者側に利しております。

しかし、債務者が破産したり、差押えされたりすると、お金を融資している債権者側にとっては債権を回収できなくなる可能性が高くなり、たとえば分割払いで 債務者が他の人に差押えされているのに、ノンビリと次の分割支払期限を決めている日まで待ってから取り立てをするなんていうことになると、取りっぱぐれる 可能性が高くなります。 それを防ぐために、こういう事項が起こったら債務者の期限の利益を失効させて、一括で残りの全部のお金を払ってもらうよという条 文が入ることになります。

しかしながら、債務者がもうこれ以上ローンの返済が出来なくなった。 家は要らないからと考え、そして任意売却を申し出ても、原則として、期限の利益を失わないとこれに応じないのです。

ところが契約書で決められたある一定期間返済の延滞が生じたとたん、期限の利益のそう失そして代位弁済という手続きに進み、そして残るローンの全額一括請求ですよ。 競売の申し立てを行いますよ・・、となって来ます。 これが「期限の利益喪失」後に行われる手続きです。

期限の利益の喪失予告通知
住宅金融支援機構の場合には非常に親切です。

住構の場合、期限の利益の喪失通知の前に、期限の利益の喪失予告通知を送ってきます。 通知の内容は、これ以上返済を滞納すると、期限の利益を失って、残っている住宅ローン全額を待った無しの一括払いをしてもらうことになりますよ。 と、書かれております。

払わされる金額は滞納している金額ではありません
この期限の利益の喪失の通知を受け取って、滞納分を全額現金で用意して銀行に返済したけれど、競売になると言われているので銀行と交渉をして競売にならないようにして欲しいというお問い合わせをしばしば頂戴いたします。  この場合の、全額一括返済というのは、残っている住宅ローンの全額を指しております。 したがって、滞納分を慌てて入金しても取り合ってもらえない場合が多いのです。 もう、この時点まで行ってしまうと金融機関は1円でも多く返済をしてもらうことに方向を切り替えております。 言い方は悪いとは思いますが、取るものを取って競売に持って行かれることになります。

専門の業者にできうる限りお早めにご相談を!
この期限の利益のそう失通知は、これからの人生の大きな分岐点となるポイントです!
自分の周りに、過去に競売を経験された方または任意売却でマイホームを処分した方が居て、その方よりアドバイスを受けていらっしゃるかもしれません が・・。 しかし、過去の情報は過去のものでしかありません。 法律および金融機関の処理の仕方が変わっている場合もあります。 金融機関の方向性、不動産市場の動向など過去の知識とは大きく変わってしまっております。 私ども任意売却の専門業者は弁護士さんなどとは違い無料で相談できますの で、最新の状況を踏まえ何なりと専門家にご相談ください。

ご相談専用フリーダイヤルは0120-105-735です