瑕疵担保責任 – 民法第570条

瑕疵とは欠陥とか傷などを指します

民法第570条・瑕疵担保責任 – かしたんぽせきにんとは、不動産の品質、性能に隠れた欠陥(瑕疵)があった場合、売主が買主に対して負う責任のことをいいます。

不動産売買契約の締結時点、その物件に既に隠れた欠陥・キズがあった場合、売主が買主に対して負う責任のこと。

売主が買主に対して負う責任とは、その瑕疵の修復をしたり、損害が発生した場合に損害金を支払うことをいいます。 売主が責任を負う期間は、民法566条では、買主が瑕疵を知ってから1年以内としています。

買主が知りえない瑕疵とは、例えば、住宅であれば表面に現れていないシロアリ被害や雨漏りなどはこれに該当します。

宅建業法では、売主が不動産会社の場合は、引き渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法より不利な特約は結べないことになっています。

任意売却物件の場合、売主にお金が無いため、瑕疵担保の責任を負わせることは事実上不可能となりますので、瑕疵担保責任免責という特約を付けての契約が多いようです。

開札期日 – 競売の開札期日

競売の開札期日

裁判所が入札書を開封して、一番高く買ってくれる買受希望者(最高価買受申出人)を決める日、つまり落札者が決定する日です。

入札期間経過後、公告に記載されていた開札期日に裁判所内で公開のもと、開札が行われます。 落札者が納付した保証金は、そのまま裁判所が預かりますが、その他の入札者の保証金は返還されます。

法的には開札の前日までであれば、競売を取りさげることが出来るとなってはいますが、実際問題この時点で任意売却 に応じてくれる債権者はほとんどいません。

この開札期日の前日までに決済(お金の支払い)が完了出来るスケジュールでないと任意売却には応じないこという債権者(抵当権者)が圧倒的に多いのが現実のようです。

 

不動産を買上げる

買上
余り一般的な単語では無いようですが、不動産業界の方々の中では頻繁に使われる単語のようです。 ひとくちに「買い上げ」といっても様々なようですが、国や地方公共団体が私有地を買い上げる時のことを指して言うことがあります。

任意売却業者さんなどでは、2番目以降の抵当権者などへのハンコ代とか諸々の不足分を購入者に購入金額プラスアルファのお金を負担してもらことを指す場合が有ります。

オーバーローン担保不足

ここで扱うオーバーローンは不動産売却時に生じるケースを説明します。

自宅を売却しても借りている住宅ローンが残るこことをオーバーローン(担保不足)といいます。

住宅ローンを組む際には必ず担保が必要で、担保になる物件はローン返済が困難になった際に売却されますが、多くの場合では残るローンとの相殺はされません。 ほとんどのケースがオーバーローン状態なのです。

オーバーローン状態では不動産の売却は出来ません。 そこで金融機関はローン保証会社に全額の返済を売主に求めることになります。 そしてローン保証会社は、その物件を競売ないしは任意売却によって代理返済した金額の回収にかかります。

競売

競売を中止させる
競売とは、住宅ローンなどのお金を借りた方が返済の約束を守らなくの返済をしなくなった時に、お金を貸してくれた債権者が貸したお金を返してくれないので、取ってある担保を強制的に売却をして現金化したいので裁判所に申し立てることです。 それによって担保(質草)として提供を受けていた不動産や債務者の財産を差し押さえて、裁判所の権限によって強制的に売却をし、その売却代金から支払いを受け、債権(貸したお金)の回収に充てる手続きです

競売を止めさせる
競売を中止させることは、競売を申し立てた側からしかできません。 競売を申し立てられた側は、申し立てた側に対して『どうすれば競売を止めてくださるの』かお伺いを立てなければなりません。

 

 

残債務

任意売却が終わったあとの住宅ローンの行方(残債務と言います)
競売または任意売却が終わった後に残る住宅ローンの未返済金額のことを残債または残債務と言います。 また、この残債は引き続きの返済義務があります。 そして、この残債は債権(不良債権)という一種の商品になります。

この不良債権は、債権回収会社、通称サービサーに譲渡されます。 中には、サービサーから別のサービサーへ次から次へと転売される場合もあります。 そして、サービサーが変わる度に、通知が来て、連絡をするように求められる場合もあります。

競売後でも任意売却後でも未返済のローンは消えません
競売が終わると、任意売却が終わると返済し切れなかった住宅ローンも消えると誤解をされておられる方がおりますが、残債は消えません。 基本的には、引き続き返済をもとめられて行くことととなります。

残債の返済額
競売の場合、債権者もある程度は貴方の収支の状況を考慮してはくれますが、一方的に月々の半裁額の指定をされます。

任意売却の場合、債権者で、貴方の収支を考え生活に支障の出ない返済プランの提案、または逆に当社が債権者側にご提案させていただき、月々5千円 ~ 3万円内で収まるように交渉を行いっております。

住宅金融支援機構の残債の取り扱い例
任意売却終了後の残債については、任意売却の処理過程で提出する、月々の収支を記載する生活状況表という表を元にご依頼人様が支払える金額を記入し、それに沿って支払をして行くことになります。

この支払を管理するのは住宅債権管理回収機構という住宅金融支援機構から回収委託されたサービサーになります。

また、2007年からオリックス債権回収会社およびエム・ユー・ フロンティア債権回収会社などの民間のサービサーが代行するようにもなりました。

支払い方法は1年分の振込用紙が送られ支払って行くことになっているようです。 また1年が経過後に再度生活状況表の提出があり支払額の見直しがされます。 ご依頼人様が破産をして保証人に債権が移動した場合も保証人所有の不動産に強制競売をかけてまで回収はせず、上記と同じような支払で行うことになります。

民間金融機関での残債の取り扱い例
任意売却後、ローン保証会社より残債の一括請求の通知が来ます。 その後まもなく保証会社がサービサーに債権譲渡し、そのサービサーとの話し合いで支払額、支払い方法を決めて行く事になります。

民間の債権回収会社のサービサーに債権が譲渡されますとかなり厳しい対応をされる場合が多いようです。 サラリーマンですと最悪、給料の差押えをされる場合も多々有ります。 給料差押えになる前に自己破産も視野に入れた方が良い場合もあります。

私たちは、任意売却のご依頼を受けた初期の段階から引越を含めた最後の売買契約そして、任意売却終了後1ヶ月・2ヶ月・3ヶ月・半年とシミュレーションを行っております。

それによって任意売却後、私たちが手を出せない残債務のサービサーとの交渉が不可欠だと判断した際には、顧問弁護士と残債務の対応を考えるといった連携プレーを取りながら進めております。 任意売却が完了した後々までご依頼人様にとって精神的・金銭的にもベストな方法をご提案させていただいております。

無担保債券
無担保債券とは、借金をしているのですが、その借金に何も担保を取られていないことを言います。 住宅ローンの融資を受けて不動産を購入した際には、その不動産は金融機関に担保として取られています。 このことを抵当権が付いていると言います。 また、有担保債権とも言います。

任意売却、競売が終わった後に返済仕切れなかったローンが残ります。 返済の義務が有る債務です。 しかし、返済の義務が有るとはいえ、担保に何も取られてはおりません。 担保は既に任意売却/競売で取り上げられてしまっておりますので。 このシステムの盲点を突いて、任意売却後の返済を逃げるよう勧めている業者さんもいるようです。

しかし、当社は逃げることは勧めておりません。 理由は、逃亡者は疲れますよ! 精神的にもの凄く疲れるようです。 任意売却が終わっても電話の音にはビクつくらしいです。 時には職場を転々と変えなければならないそうです。 そのような生活を送るのなら月々5千円、1万円の返済をし続けた方が良いと 考えるからです。

逃げ回っていて、時効間近に捕まってしまわれた方もおります。 時効間近で捕まってしまったら、逃げ回っていた4年チョットの過去が無駄だったということになってしまいます。

確かに担保が取られていない借金ですが、少しずつでも返済しましょう。

貴方の競売のケース、あなたの任意売却のケースを処理した業者に相談を
任意売却が終わって数か月・数年経ったある日、突然に債権回収業者から残っている債務の返済についてという通知または電話が入ることも有ります。 債権回収会社からの連絡が有った場合には逃げ隠れせずに必ず話し合いのテーブルには着きましょう。

返済をしたいのだけれども生活がきつくて返済は出来ないと誠心誠意をもって対応をしてください。 サービサーの多くは、この時点で給料明細書を提出してくださいとか生活状況報告書を提出してくださいと言って来ると思いますので、それらを提出してください。

また、そうだんは弁護士さん・司法書士さんなどにしてください。 弁護士さん司法書士さんは有料なので、それらの費用が出せないという方は、あなたの任意売却・競売を処理した業者さんに相談をしてください。 あなたの任意売却・競売を処理していない任意売却業者に相談をしても、何もできません

アフターケアは依頼した業者へ
当社でも、過去に処理させていただいた方々へのみ事後のご相談を承っております。 他の業者さんで処理されたにも関わらず、その業者さんにアフターケアを断られたことで当社に相談を持って来られる方々がおりますが、これらはハッキリ言って迷惑なのです。

自社で手掛けたお客様以外をお断りする理由
任意売却後の相談では、私たち業者はお金の持ち出しだけで一円にもならないのです。 アドバイスをし、先方と交渉をし書類を作成しても実費以外のお金がもらえないのです。 時間も手間もお金もかかるのに、他社さんが処理した案件の尻拭いは出来ないというのが実情です。

競売の流れ

不動産の競売の流れ
担保不動産競売開始決定通知が郵送されてから約10ヵ月後には立ち退きとなります。

競売になってから約10ヵ月後には、その不動産からの退去を求められます。 ダダをこねて居座っても裁判所命令で強制退去が執行されることになります。

競売の流れ
申立られて競売手続きの進み方です。 地域、金融機関により時期的なことは大きく異なります。

1). 住宅ローンの滞納
個人信用情報センターへ登録されます。 俗に言うブラックリストへの登録です
住宅ローンの滞納が始まると金融機関等から郵便、電話での督促が来る。
金融機関によっては「このまま延滞が続きますと競売などの法的手続きを取ります。」という内容の督促状が送られて来る。 滞納期間が3ヶ月以上経過すると金融機関は「事故」とみなし、住宅ローンの融資した金融機関では個人信用情報センターに住宅ローンの延滞という理由での登録申請を行う。
2). 期限の利益の喪失と代位弁済
全額一括返済を求める通知
住宅ローンの延滞が3ヶ月~6ヶ月以上続くと住宅ローンの融資した金融機関等より以後ローンの分割払いが出来なくなる旨を知らせる通知が来る。 これを「期限の利益の喪失」といいます。
住宅ローンの契約時に、ローン保証会社との契約をしていれば保証会社から金融機関に代わり返済した旨とその返済した額の一括返済を求める通知が来る。 これを「代位弁済」といいます。 そして、この通知にも、「支払いがなければ、競売を含む法的手続きを取ります。」という内容が記載されていることがあります。 通知が来ても債務者(たぶん貴方)から特に連絡をしない限り保証会社からは連絡は有りません。 また、毎月の支払額に目処が付いた事を伝えても対応はしてくれません。
方法としては、残金を一括で返済するか、競売になるのを待つか、もしくは任意での売却を不動産業者に依頼をして自宅を処分するということになります。
3). 担保不動産競売開始決定通知
競売にかけられたことを意味します
代位弁済の通知後、債務者(たぶん貴方)側から支払いもしくは処分方法のアクションを起こさない限り債権者(保証会社等)は裁判所に対して競売によって、法的に処分する手続きを入ります。
その後、裁判所から「競売開始決定の通知」が送られてきます。
この通知が来てもローンの残債の一括返済で競売を取り下げることや債権者との話し合いで任意での売却に切り替えることは可能です。
4). 裁判所から執行官の訪問
競売通知を受け取ってから約2ヶ月後
物件内部の調査と写真撮影
“競売開始決定の通知”後、裁判所より執行官が訪問し、問題の物件調査をします。 執行官によっては競売落札までの流れを説明してくれます。
執行官が調査後に不動産鑑定士によって物件調査書(競売3点セットともいいます)を作成します。  この調査書を作成するために物件内部の調査と写真撮影をします。
5). 期間入札の通知
競売通知を受け取ってから約4ヶ月後
期間入札の通知および売却基準価格の公表
6). 期間入札の公示
競売通知を受け取ってから約6ヶ月後
執行官が来てから約4ヶ月後
実務的にみて任意売却の申請が出来るのはここまで
現実の問題として任意売却に切替ることが出来るのは期間入札の公示前後までです。
この時点で、契約が完了または、決済の見込みが立っていなければ、任意売却に応じてくれる債権者・抵当権者は希です。
7). 入札期日
競売通知を受け取ってから約7ヶ月後
執行官が来てから約5ヶ月後
購入者が既に存在していて、なおかつ現金の用意が出来ている場合には、この時点でも任意売却を認めてくれる債権者もおります。 その際には裁判費用等の負担も求められます。
8). 開札日
入札された結果が出る日
理論的には、この開札の前日までであれば、競売を取り下げることが出来るとなってはおりますが、現実的には、この時点で任意売却に応じてくれる債権者は皆無でしょう!
9). 売却許可決定
競売通知を受け取ってから約8ヶ月後
執行官が来てから約6ヶ月後
競売落札額の通知
期間入札が終了。 競売落札者からの競売落札額の入金確認が出来ますと債務者に裁判所から、執行抗告といって競売落札の額と異議の有無についての通知があります。
10). 所有権移転
競売通知を受け取ってから約8ヶ月後
執行官が来てから約6ヶ月後
落札者の代金納付が確認されますと、物件の所有権移転が認められます。 所有権の移転が完了と同時に貴方の家は、貴方の所有物では無くなります。 所有権移転後にお住まいになられている場合には不法占拠者となります。
11). サービサーへの債権譲渡
競売で返済仕切れなかった残債の行方
競売落札後、各債権者に配当額が決定されます。
配当額が債権額に満たない場合には、債務者へ支払請求の通知があります。 もしくは、債権回収会社サービサーに債権譲渡された旨の通知とサービサーからの支払請求の通知があります。
債権譲渡は債務者の同意がなくても行うことが出来ます。
サービサーはその債権額よりもかなり低い額で買い取りますが、債務者に対しては元の債権額で請求を行うのが通常です。
未回収額の請求に対しては、分割で支払うことも出来ます。 また、債権譲渡された場合はその債権者との間で、ある程度の金額を支払うことで終了することが可能な場合があります。 債権者によって対応は様々です。
12). 立ち退き
競売通知を受け取ってから約10ヶ月後
執行官が来てから約8ヶ月後
引越代・立ち退き料の交渉はご自分で
落札者によっては立ち退き料などを払ってくれるかもしれません。 引越代は競落者の好意です。

金融庁の指導
金融庁の指導により、入札の時期が3ヵ月も短縮されるケースが出てきております。 まだ、一部の債権者だけですが、競売の申立から3ヵ月後には入札という方針を取り出したところがございます。 今後は競売の時間短縮に移行する債権者が確実に増えております。

 

執行抗告 – しっこうこうこく
裁判所の執行処分に対する不服申立てのことです。

別の言い方をすると、異議申し立ての一種で、競売手続きの進行上に文句をつけることをいう。 異議を申し立てられると、一時的に手続きの進行が中断する分、 買受人は代金納付手続きが遅れることになります。

そして、所有者はその分自宅に永く居住でき、収益用物件は家賃を貰う期間が増えることにもなります。 この執行抗告は、利害関係人と弁護士しか出来ず、執行抗告する場合の理由も限定されています。

ほとんどは、手続きの引き延ばし手段として悪用されていますが、最近では、裁判所もスピードアップが図られ、即日却下なども行われるようになって来ております。