任意売却Q&A

Q 1
夫が住宅ローンを残して失踪
私たち残された家族はどうなりますか?
引き続き、現在のお住まいに住み続けたいのであれば、旦那様に代わり奥様または誰かが住宅ローンの返済を継続していかなければなりません。 しかし、現実問題として返済の継続が難しい状況ならば任意売却にて、そのお住まいを処分することをお勧めします。 しかし、売却にあたり大きな問題が一点ございます。 それは旦那様が見つからない場合です。 失踪した旦那様が見つからなければ売買の契約をすることができないために、最終的にはこの場合競売にされてしまいます。  どうしても売却したい場合には探偵事務所とか興信所に依頼して旦那様を見つけ出すこととなりますが、費用はお安くはありません。 調査費用が高額なために競売を受け入れる方々が多いのが現実のようです。
 Q2
任意売却をすると近所にバレますか?
 ご近所にバレか否かは何ともお答えのしようがございません。  不動産を販売をする際には購入希望者さんのほとんどが『なぜ、この物件は売りに出されているのですか?』というような質問がなされます。 その際には『実は任意売却で・・』というような返答をしなければなりません。 もし、その購入希望者の方がご近所にお住いの場合などに当たってしまわれた場合にはバレる可能性はあります。 しかし、競売で処理されるよりはバレる可能性は低いと言えるかもしれません。
 Q3
連帯保証人に迷惑をかけずに処理したい
連帯保証人には迷惑はかかります。 住宅ローンの返済ができなくなった際の代わりの返済者が保証人です。 したがいまして、貴方の返済が滞りだしたら金融機関は必ずや連帯保証人や保証人に請求をします。  金融機関によっては返済が断続的に数回発生した時点で保証人に連絡をしていることもあります。 また、期限の利益の喪失の通知を受け取る前後に保証人に連絡が入る場合もあります。 金融機関的には1円でも多く回収をしたいので保証人の資産から全額回収を図ってくることになります。 返済が滞りだしたら必ず保証人には相談をしてください。
 Q3
連帯保証人を辞めたい
 以前は仲が良かったから連帯保証人になって上げたけど、現在は全くの付き合いも無いので保証人を降りたい。 離婚をすることになったので住宅ローンの連帯保証人をやめたい。 娘夫婦が離婚をするのでローンの保証人を辞めたい。 一度なった住宅ローンの連帯保証人、そう簡単には抜け出すことはできません。 例えば、ローンの保証人を辞めるには、契約をしている金融機関との話し合いで合意があれば抜けることも可能ですが、それを認めてくれる金融機関は少ないです。 例えば、住宅ローンの借主に住宅ローンの借り換えを行ってもらい、その際に連帯保証人から外れる。 債権者との話し合いで貴方に代わる新たな保証人を求められたり、新たな担保を入れると保証人から外れることができます。 保証人を辞めたいです、ですので外してくださいと土下座をしただけでは外れることはできません。
 Q4
任売をすると会社や同僚にバレない?
 公務員や大き目な企業の役職に就かれている方ですと露見する場合も有るようです。 年に何度か、資産状況などの調査をおこなっている企業・組織ですとその企業の特定の部署には知られてしまいます。 金融事故を起こすと役職を解任されるという方からの相談もありました。 その方は役職を選択したために親戚の方々に頭を下げて借金をしてローンを一括返済されました。 貸してくれる親戚が有ればよいが、無ければどうなったのだろうか。
 Q5
任意売却を依頼をすれば金融機関などの債権者とは顔を合わせることは避けられますか?
債権者にもよります。 債権者によっては、任意売却を行うにあたってご本人様の意思確認を面と向かって行いたいとの考えを持っている場合には一度だけ指定された会場に行かなければならないかもしれません。 それ以降は全ての交渉は任意売却業者が代行をいたしますので、最後の売買契約時までは顔を合わせることはないです。
 Q6
任意売却をしたら職場を解雇されますか?
公務員であれ民間企業であれ任意売却を行ったことが仮に職場にバレても、それを理由に解雇されることは有り得ません。 数年前の任意売却の状況とは違い、今は『私、任意売却しました』で、世間では『ああ、そうなの』程度ではないかと考えられます。
 Q7
任売をすると子供や妻や身内にどのような影響がでるのでしょうか?
任意売却を行って、親しい方が貴方のマイホームを購入してくれ、それをあなた方一家が賃貸という形で済むことができたらほとんど今まで通りの生活ができるかもしれませんし、ご家族にはあまり影響は出ないかもしれません。
 Q8
期限の利益を喪失した場合、妻や子供に影響は?
お金の貸し借りは、主たる借主および保証人などの当事者間での契約で成り立っています。 したがいまして債権者は借りた当人または保証人にしか請求できません。 住宅ローンの場合、お金を貸しててくれている金融機関はいわゆる大手企業ですので、住まいに『借金返せ』とか『借りた金返せ』などとの張り紙などは絶対にやらないし、部屋のドアをドンドンと叩いて『◎◎さんお金返してくださいよ』なんて行為は絶対に行いません。 奥様お子様には返済の矛先は向かいません。
 Q9
任意売却後、競売後もこのまま住続けたい
任売後または競売後でもケースバイケースででなおかつ、ハードルは高いですが全く方法が無いわけではありません。 実際にどのような方法が可能かは、あなたの状況によっても変わります。
◎身内や友人に買い取ってもらい、そのまま住み続ける(賃貸という形で家賃を払う) ◎不動産業者に一旦買い取ってもらい、賃貸として家賃を払って住み続けながら、将来また自分で買戻す方法。 ◎個人再生の「住宅ローン特則」という制度を利用する。
 Q10
離婚しました。 元夫の連帯保証人になっているけど、私に何らかの影響は有りますか?
大いに影響は有ります。 連帯保証人は、離婚をしてもお金を借りている名義人の方と同様レベルでの返済責任が存在します。 マイホームの返済が滞り、そし競売後でも任意売却後でも、清算できなかった債務については、別れた旦那様にも連帯保証人のあなたにも、両方に請求されますし、支払う義務も同じです。 これから離婚を考えている状況なら、このあたりも考慮して協議を進める必要があるでしょう。 また、任意売却前であればどちらかが持分を買い取ったり、住宅ローンの名義をどちらか一方だけにしたりする方法もあります。 清算できなかった債務は債権となって債権回収会社間で売買されます。 その債権を買い取った会社の方針如何によって扱われ方が全く違ってくることになるのです。
 Q11
父が住宅ローンの返済を残し失踪、高校生の私でも住宅ローンは借りることできますか?
住み続けたいのであれば、誰かが失踪してお父様の代わりにローンを支払っていかなければなりません。 しかし高校生の貴方には住宅ローンを貸してくれる金融機関は存在いたしません。 住宅ローンを借りるには一概には言えませんが最低でも、年収500万円以上はないと借りることはできません。 現役の高校生にそれだけの年収が有るとは思えません。  失踪してお父様に連絡が取れない場合には早晩、競売になります。 理由は任意売買のような売買には名義人であるお父様の本人確認と署名捺印必要となります。 それらができない場合には競売一択となってしまいます。
 Q12
父がまだらボケになってしまいました。 父名義のマンションを任意売却したいのですが可能ですか?
任意売却にかかわらず不動産の売買時には物件所有者の本人確認という作業が弁護士さんもしくは司法書士さんによって行われます。 本人の所有物とはいえ痴呆症になられてしまいご本人ということが確認できない場合には任意売却も普通の売買も行えません。 ただ、まだらボケのレベルであればお父様が正気になられた一瞬のスキを突いて弁護士さん司法書士さんに本人確認をしてもらえれば売買契約は可能です。
 Q13
任意売却をしたいのですが、市民税の滞納で督促状をもらっています
 私たち業者が該当するお役所と交渉をし、役所にとってもご依頼人にとっても納得のできる着陸地点を見つけて話を付けます。
 Q14
任意売却完了後は借金をチャラになりますよね
任意売却完了後、競売完了後でも返済すべき債務は残ります。 そして残った債務は引き続き返済をしなければなりません。 地域にもよりますし、物件にも大きく左右されたりしますが、高く売れた方が後々の返済金が少なくなります。 時には任意売却で処理するよりも競売処理をした方が高く売れる場合も有ります。 任売後、競売後の返済額が大きいようであれば自己破産も選択肢の一つだと思います。
 Q15
任意売却後にも債権者から返済要求の連絡はきますか?
最初に住宅ローンを借りた金融機関からではありませんが、貴方の負債の債権をもっている現在の債権者から返済要求の連絡はたびたび来ます。 当社は、当社で任意売却をされたお客様に限りアフターケアの一環として、この場合の対応の仕方をアドバイスさせていただいております。 他社で任意売却をされた方々へのアドバイスは行ってはおりません。 多くの任意売却業者さんは任売終了後のアフターケアまでは行ってはいないようです。
 Q16
任意売却が終わって何年後に、また家が買えますか?
 約7年~10年間はローンは組めないと言われております。 そして、Aという金融機関から借りて、それを債務整理したとなるとAという金融機関では何年経とうともローンは組めないと言われております。 当社では過去に2組の方々が2度目の任意売却をされております。
 Q17
親子間で任意売却は可能ですか?
親子間で任意売却を成功させるには、購入される側の属性(いわゆる、職業・働く企業の規模・年収・家族構成などなど)に大きく左右されます。 例えば、町の個人病院を経営しているお父様が負債を抱え任意売却をして、その個人病院を娘さん(医者)が購入しようとした場合、往々にして金融機関は親子間売買を認めてくれます。 金融機関が『ああした方が良いよ、こうした方が良いのでは』等などのアイディアをだしてくれる場合もあります。
Q18
娘夫婦の夫がローンをのこしたまま失踪。 娘と孫はマンションを追い出される?
住宅ローンの返済が残っているのなら、誰かがそのローンの返済をし続けなければなりません。 親子間での売買をするにしても旦那様の署名捺印がないと売買は成立しません。 また、失踪した旦那様の代わりにローンの返済をし続けてすみ続けるのも方法ではあります。 が、何年後かに旦那さまがひょこっと現れて家を売却したいとなった場合には揉めるに揉めることになるでしょう。 旦那様が見つからないのならば、覚悟を決めてローンの返済をストップして、競売になるのを待って、一か八かで競売で落札にかけてみるという方法も有りかともいます。
Q19
競売を止めることはできますか?
競売を止めてもらうには、現在競売の手続きがどの程度まで進んでしまっているかによります。 理論的には競売の落札の前日までは可能となっております。 が、現実には前日では拒絶されます。 競売はご自分が何かを裁判所に提出して止めるということではないのです。 競売って簡単にいうと、お金を貸した側が貸したお金を返済してくれなのなら面倒くさいから取ってある担保を競売で売るさばいてしまって面倒くさいことを整理しちゃおうってことなのです。 中には、いったんヘソを曲げてしまって競売にしてしまったら面倒臭いから絶対に取り下げないって会社も有ります。
Q20
競売から任意売却って有利なのですか?
競売よりも任意売却の方が有利とは一概には言えません。 競売が有利か任意売却が有利かは債権者側も同じです。 競売の方がより多くのお金が回収できるとなれば債権者は躊躇なく競売でグイグイ来ます。 また滞納者の方にとっても、競売の方がより長く、その物件に住むことができる場合も有ります。 滞納者が、強く任意売却を希望しても債権者が競売一択ということは良く有ります。
Q21
任意売却後に債権者より自己破産を求められる?
債権者によります。 自己破産してくれた方が、債権者の事務処理が楽になるからと、後々の貴方の為をおもってのことではないかと考えます。 自己破産しちゃうと、任意売却後の債務がゼロになりますので、返済しきれなかった債務は無いことになります。 したがって、数年後に『○○サービサーです。 いくらいくら残っている債務に対する返済についてお話が』っていう連絡を受けなくて済むようになります。
Q22
任売で残債務がゼロになるって本当?
任意売却でマイホームを処分後、やはりかなりの額のローンの返済分が残ります。 任意売却でローンが完済できて、なおかつお釣りが来るような物件は極々まれにしかでません。 任意売却後に残った債務をゼロにしてくれる債権者な皆無です。 その残債務の返済について、いかに毎月の負担を軽減し、あなたの生活再建に支障がない範囲内にとどめるか。
これが金融機関などとの交渉になるのです。 「担保にとられている物がなくなるから、その後の返済はしなくても大丈夫だ」というアドバイスを送る不動産業者もいるようですが、決してそんなことはありませんから。 残債務の支払いを無視し続けていれば、やがて給与を差し押さえられることになります。 なので、任売後に即、自己破産を勧めてくる心優しい債権者も存在するのです。

任意売却の疑問

任意売却で家を売った後、住宅ローンは申し込めるの?
住宅ローンを3ヶ月滞納をした時点で、いわゆるブラックリストに登録をされてしまいます。  従って、新たに5年~7年間は新規の銀行融資は難しいと考えます。

任意売却をして4年後に、新たに住宅ローンの融資を得ることの出来た人もおりますが、そのような方は例外中の例外とお考えください。 ちなみに任意売却後4年で住宅ローンが通った方は一中の商社勤め、年収1,200万円。 保証人のお父様が病院勤めという条件でした。

任意売却後そのまま家に住んでいられますか?
住み続けられる可能性は有ります。
ご自身の身内が任意売却で購入して、それを賃貸という形で住まわせてもらうような方法もあります。

他人が任意売却をした場合
同じように、賃貸という形で家賃を払うので、住まわせて欲しいと交渉をする余地は有ります。 ただ、任意売却で購入した方の多くは自分で住まわれる目的で購入することが多いので確率は五分五分です。

投資家、不動産会社が任意売却で購入した場合には、そのまま住める確率は高いと思われます。 ただし、今まで住宅ローンの返済額を遙かに上回る額を毎月家賃として支払うことになると思います。

親子間任意売却が出来ないときはどうするの?
親子間での任意売却が出来なかった場合には、不動産業者などの第三者に一時的に購入してもらうしか方法はございません。

その際の問題点は、費用・手数料が高くなるということが上げられます。 しかし、それは価値観の問題で、高くなってもその不動産を絶対に守らなければならないというのであれば第三者に入ってもらい購入してもらうべきです。 親子間の任意売却は非常に高度な知識が必要なため割高です

賃貸に出しているマンションでも任意売却はできますか?
賃貸で貸していても任意売却は可能です。 いわゆる、投資物件という扱いになります。 住居用とは違い右から左へは売れませんが、投資家さんたちも沢山物件を求めておりますので、価格が合えば任意売却での販売は問題無いです。

自己破産は任意売却の前が良いの後が良いの?
任意売却を先に済ませた方が、ご自身には有利です。 破産手続き前に任意売却で不動産を売却をしてしまうと、資産は無くなりますから、同時破産になる可能性が大きくなります。

普通、自己破産における費用はお一人様20万円~50万円かかります。 しかし、残債が無ければ自己破産手続き費用は3万円で済みます。 お金が必要な時期の3万円と20万円~50万円の差は大きいでしょう。(弁護士・司法書士等の代理人報酬は別途) それに加え、資産の換価処分がいりませんから、破産手続きは簡略化され破産免責までの期間も大幅に短くなります。 自己破産を申し立てる前に競売や任意売却によって先行して住宅を処分し、住宅を所有していない状態で自己破産を申し立てることが必要です。 ただし、物件査定額の1.5倍以上のオーバーローンの住宅であって、他に財産がなければ、同時廃止にします。 つまり、被担保債務残額÷不動産評価額=約1.5倍以上ある場合では自己破産をすることが可能です。

任意整理と任意売却は違うの?
任意売却は任意整理の一種です。 本来は、弁護士さんまたは司法書士さん以外が行ってはいけない業務ですが、不動産を売却するにあたり当面の問題である住宅ローンに関する部分は不動産業者が行っております。 厳密に言えば司法関係者以外処理できないのですが、住宅ローンの返済が出来なくなっている方々に弁護士費用を負担させることなど絶対に無理でしょう。 また、債権者側としても1円でも多く焦げ付いているお金を回収したいと考えております。 そこで、仲介手数料のみで処理する任意売却業者が求められているのです。

不動産業者と任意売却専門業者の違いは何?
任意売却とは住宅ローンが残る不動産を売却する業務です。 中古住宅・中古マンションなどを含め、一般の不動産売買は売買契約をする時点で、その売買する不動産の住宅ローンは消えていなければなりません。 それでなかれば売買が成立しないのです。 誰も他人の借りたローンという借金のくっついた家など買いたく無いからです。

一般の不動産業者さんは、売買時にローンがプラスマイナス・ゼロの状態の取り扱いしか出来ません。 任意売却を手がけている業者は、ローンの残っている不動産の売却を可能にするノウハウを持っているのです。

任意売却の後に残るローンの請求って?
普通、新築で不動産を購入して、それを何年後かに売る時には中古として売却をしなければなりませんよね? 中古の不動産を売却する際には、” ローン残額 > 売買価格 ” となってローンの残額の方が大きくなります。 言い換えれば、売却をしても返済仕切れないローンということです。 任意売却でも同じで、返済しきれないローンが出てしまいますので、これは返済をしないといけません。 でも、生活の苦しい人に今まで通りの額を返済しなさいとは言えませんので、払える額だけ払ってくださいねということになるのが任意売却です。

そして、何年後かに、この残っている未払いのローンを買い取る交渉も可能です。