不動産を買上げる

買上
余り一般的な単語では無いようですが、不動産業界の方々の中では頻繁に使われる単語のようです。 ひとくちに「買い上げ」といっても様々なようですが、国や地方公共団体が私有地を買い上げる時のことを指して言うことがあります。

任意売却業者さんなどでは、2番目以降の抵当権者などへのハンコ代とか諸々の不足分を購入者に購入金額プラスアルファのお金を負担してもらことを指す場合が有ります。

不動産の親子間売買-親子間での不動産任意売却

親子間任意売買-不動産の親子間売買-親子間での不動産任意売却

親子間売買では住宅ローンが使えない事の方が多い
親子間任意売買 / 親子間任意売却とは; 親子間の不動産の任意売買とは、親の不動産を購入、またはその逆に子の不動産を親が購入することをさします。

一般的な解釈では、”親子もしくは親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買はおかしい”となっております。

したがって、親子間売買では住宅ローンが使えない事の方が多いようです。
任意売却または競売で身内の方が物件を取得する場合等、買う側が住宅ローンを組まねばならないケースがほとんどではないかと考えます。 しかしながら、状況的には親子間・親族間売買・兄弟間の買戻しである場合には住宅ローンを断る金融機関が多いようです。

断られる理由としては金融機関と保証会社との間の保証契約のなかに “貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、保証の対象とならない”という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項があるからです。
融資しない旨の条項の理由としは以下の事が上げられております;
1).住宅ローンの場合、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない「親」のための住宅取得では難しい。
2).住宅売買と偽って金利の安い住宅ローンでお金を借りて別の用途に使われる可能性がある。(例えば、子供に融資された資金を、父親の債務の返済に利用することなど。)
3).親子・親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買は考えにくい。
4).売買価格に公正さを欠く。
以上の内容を踏まえて、原則として多くの金融機関は親子間売買の場合、融資はしないのですが、売買契約書などがあり不動産業者などが媒介することで価格の客観性が確保され、「適正な価格」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている、などの条件が具備すると、 例外的に融資を受けられる場合も有ります。

親子間の任意売却時の手数料
親子間売買での仲介手数料は、売る側と買う側の両方から仲介手数料を支払うことになります。 作業内容が非常に多いためにこの仲介手数料の値引き交渉には応じない業者さんがほとんどのようです。 第三者を挟んで間接的な親子間売買には、間に入ってくださる方への謝礼などが発生いたしますので、” 売買価格 + (仲介手数料 x 2 + 謝礼) = 総額 “となります。

親子間売買は経験と実績が無い業者さんにはほぼ無理な内容ですので、経験の豊富な業者さんを選んでください。 任意売却時での、売る側からの仲介手数料に関しては、売買代金の中から配分されますので、購入者のご負担になるわけではありません。

乙区-登記簿の乙区

乙区とは
登記簿上で所有権以外の権利が記載される部分のこと
対象となる不動産に所有権以外の権利があった場合には動産登記簿の「乙区」欄に登記される。 乙区に記載される権利は、主に抵当権、根抵当権、賃借権など。

乙区を見れば、例えばその不動産を担保にして、誰がいくらお金を借りているかがわかる。
具体的には、抵当権などの物件に関する権利が期日順に記録されています。
複数の記載がなされている場合、期日の早い権利が、遅い権利に優先します。 つまり、第一順位の債権者がすべての債権に相当する配当を受けたあと、第二、第三の抵当権者に配当が行われます。これを先願主義と呼びます。