競売-明渡料

明け渡し料
別名、立退料・引越代とも言います。
その昔は、その筋の方々が競売で落札された物件にわざわざ住み着いて高額な明渡料を要求していたことが頻発しておりました。 しかし、競売に関する法改正もあって、買受人の立場が厳格に保護されましたので、強制執行が容易にできるようになったのも、その理由です。 加えて、買受人によっては、話し合いの交渉すらない応じないこともあります。

競売とちがい任意売却の場合であれば、多少なりとも明渡料・引越し代の取得には見込みは有ります。 引っ越し費用の捻出交渉は、任意売却を依頼した不動産会社が、代理人として、債権者に対して、交渉します。 もちろん、任意売却の場合であっても、必ず引っ越し費用の確保が確約できるわけではありません。 近年、債権者が引っ越し費用を認めなくなってきた傾向は確かにあることは事実です。

 

競売-明渡訴訟

競売後の明け渡し訴訟
買受人(落札者)が民事訴訟を提起して明渡を要求する

競売で落札をした物件の新所有者が占有者(旧所有者)に対し、「当該不動産を明渡せ」という判決を裁判所に求めるものです。 落札した物件の占有者(元の所有者)が明渡しに応じない場合で、引渡命令が出ない場合には、明渡訴訟を提起する手法を講じなければなりません。

明渡訴訟は、買受人(落札者)が民事訴訟を提起して、明渡しを認めた債務名義(法廷の文書)によって、正式に明渡しを要求するものです。 費用がかかり、判決までに6ヶ月以上と、とても時間がかかることもあります。 一方、引渡命令は、代金納付後6ヶ月以内に申し立て、かつ占有者が、買受人に対抗できない権原により占有しているものであれば、簡易・迅速(1ヶ月以内)に債務名義を取得するここができます。 そのため、最近は引渡命令を利用することが多いようです。 この命令により、占有者に立ち退きを要求したり、さらには強制執行で無理やり追い出せるようになります。

明渡猶予制度 [民法395条]

明渡猶予制度 [民法395条]
民法395条 – 明渡猶予制度は、抵当権に対抗することのできない賃借権によって抵当権の目的とされている

民法の395条に規定されている建物明渡猶予制度は、建物賃借人は、建物の競売による代金を競売の買受人が代金を納付した日から6ヵ月間は、「当該建物の明渡しを合法的に拒むことができる」としています。 しかし、猶予はあっても占有者はもはや明渡しを拒むことができません。

当然のことながら、その間も家賃は発生し、基本的に従来どおりの賃料を競落人に支払うことになります。