競売-明渡訴訟

競売後の明け渡し訴訟
買受人(落札者)が民事訴訟を提起して明渡を要求する

競売で落札をした物件の新所有者が占有者(旧所有者)に対し、「当該不動産を明渡せ」という判決を裁判所に求めるものです。 落札した物件の占有者(元の所有者)が明渡しに応じない場合で、引渡命令が出ない場合には、明渡訴訟を提起する手法を講じなければなりません。

明渡訴訟は、買受人(落札者)が民事訴訟を提起して、明渡しを認めた債務名義(法廷の文書)によって、正式に明渡しを要求するものです。 費用がかかり、判決までに6ヶ月以上と、とても時間がかかることもあります。 一方、引渡命令は、代金納付後6ヶ月以内に申し立て、かつ占有者が、買受人に対抗できない権原により占有しているものであれば、簡易・迅速(1ヶ月以内)に債務名義を取得するここができます。 そのため、最近は引渡命令を利用することが多いようです。 この命令により、占有者に立ち退きを要求したり、さらには強制執行で無理やり追い出せるようになります。

代位弁済

代位弁済

代位の意味は、他人が本人に替わって返済をすること(厳密に言うと違いますが..)。
弁済の意味は、債務を消滅させること。

代位という法律効果を伴う弁済をすることを指します。
誤解されがちであるが、債務者以外の者が債務者に代わって弁済することを指して代位弁済というのではない。

この場合の代位とは、弁済者が債権者が有していた原債権を取得することをいう。 代位が発生すると、債権者が債務者に対する債権を担保付の状態で行使することができるようになるので、弁済者の求償権の行使・満足を確保することができる(詳細は:民法第501条の各号を参照)。

期限の利益の喪失と代位弁済
銀行・住宅金融支援機構などが住宅ローンを融資をする際に、ローン保証会社の保証を勧めて来ます。  そして、ローンの保証の契約をしている方が返済を滞納して、そして期限の利益の喪失をすると、銀行・債権者はローン保証会社に支払いを求めることになります。

保証会社は、請求されたローンの支払に応じざるを得ません。 この行為を代位弁済と言います。

代位弁済をしたローン保証会社は、その返済を当然、債務者(貴方)に求めて来ます。 これを「求償権の行使」と言います。 保証会社は代位弁済をすることによって、銀行から貴方の借金(債権と言いますが)を取得したのです。 この時点で貴方の借金は債権という金融商品となってしまうのです。 したがいまして、貴方の借金の債権はローンの紹介者から借金の取り立てを生業としている債権回収業者に売られることになるのです。

代位弁済されてしまうと
債権者/金融機関などとの間の保証委託契約に基づいて、代位弁済後の金利が14%(遅延損害金)が適用され、それらを合わせての「全額一括返済」となってしまいます。  また、団体信用生命保険などは契約解除となり保険適用対象外となってしまいます。

全額一括返済の方法
ローン保証会社に請求されている金額を現金で用意できない場合には、担保物件となっている土地・建物を「任意」「売却」して、その売却代金を返済することになります。

任意売却以外の一括返済としては、競売が有ります
競売となった場合、任意売却に比べ低価格で落札されるケースがほとんどですので残債が多く発生してしまいます。 また、競売手続きをスタートしてから落札されるまで半年~1年程度時間がかかることもあります。 時間がかかるということは、金利14%の遅延損害金が雪だるま式に加算されて行きます。

住宅金融公庫の場合
住宅金融支援機構の場合には、代位弁済というキビシイ措置の前に、代位弁済予告通知という知らせをくれます。 言ってみれば、これは最後の最後のチャンスです。 ここで、お金が用意できなければ流れは一気に競売へと向かいます。

 

 

メリット・デメリット

競売と比較して任意売却・任意売買のメリットとデメリット
競売と比較した任意売却するメリットとしては、以下が挙げられます。

自分の意思で売却することができる
競売にかけられ売却されていくよりも、自分の意思によって売却を決められることは、ポジティブな気持ちのまま新たな人生を再スタートすることができます。

> 手元に資金を残せる可能性が有る
競売と違い、引越代を用意することが可能です。
数年前なら100万円前後の引越費用を認めてもらえましたが現在は20万円~30万円とお考えください。

> 競売よりも高値で売れる可能性が高い!
実際の市場価格により近い金額での売却が可能となります。 従ってより多くの借金を返済できるようになります。 加えて競売だとご近所さんにバレバレになります。 世間の目を気にする方だと耐えられないと言います。

> 競売とは違いプライバシーが無視されるようなことがない
一般の不動産売買と同様の販売方法となりますので、ご近所に売却理由を知られる心配は少ないと考えられます。

> 所有者の持ち出し(売却時にかかる費用)がゼロ
ご依頼人の持ち出し金が一切かからない仕組みです。 不動産仲介手数料は売却代金から充てられるので料金の心配ありません。

> 売買契約交渉の中で明け渡し日について相談できる
競売とは違い、突然、新しい所有が来て “立ち退き” を迫られることはありません。

新しい生活の再スタートを気持ち良くスタートできる
競売ですと、他債務等が任意売買よりも残るケースがほとんです。  任意売却では、競売よりも残債が少なくなる、または全て無くなるケースもあります。

何年経過しても無料のサポートが受けられる
当社をご利用くださったクライアント様限定のサポートです。
任意売却が終わってもサービサーから色々な書類が送られて来ます。 それらへの対応の仕方または、その他のご質問などのアフターケアも受けられます。

任意売却/任意売買のデメリット
> 見学希望者の内覧に協力する必要がある

購入希望者が物件の中を見たいと希望をしてきますので、スケジュールの調整をしなければならない。

> 契約・決済の際に、指定された場所に出向く
別れた元妻・元夫と憎しみ合っているいる場合など、その現場で顔を合わすことになります。

> 競売よりは早く明け渡すことになる
競売より不動産を明け渡す時期が早くなります。
したがって出来る限り長くマイホームに住んでいたいと考えるなら、競売の方が良いということになります。

> ブラックリストに載る
住宅ローンの滞納3ヶ月でブラックリストに記載されてしまいます。
任意売却をするからブラックリストに載るのではないのです。 当然、競売でも載ります。

> 金融機関からの借り入れができなくなる
5年 ~ 7年間は金融機関からの融資を受けることが出来なくなります。
しかし、ブラックリストから名前が抹消された後には、金融機関からのローンも可能となります。

競売が良いのか任意売買が良いのか?
競売にもメリットは多数存在しますし、任意売却にもデメリットは存在します。  競売・任意売却、これらのどの面を捉えてのメリット・デメリットかという点を見極めてください。

例えば、競売の方が、長く住んで居られるから競売の方が有利だと説く人もおります。 しかし、時間が長くかかるという事は、その間に金利14%の遅延損害金が毎月々加算されていくのです。 その金額が残債となって競売後の返済額に跳ね返って来る事になるのです。 こんな重要なことを知って知らずか、 競売の方が長く住めるという1点のみを捉えて競売を勧めている業者さんもおります。

任意売却を認めない金融機関も多数存在します
競売市場が活発になっている場合は落札価格の結果を重要視する傾向にあり競売で処理した方がより多くの回収が見込める判断した場合は任意売却に応じないケースが多くあります。

また金融庁から不良債権処理を敏速に行うことの通達が出されていることもあるので債権者は以前よりもシビアに手間暇・お金をかけずに回収をする傾向になっており、手間がかかると判断したものについては任意売却に応じないということになります。

任意売却・任意売買が終わった後々にもトラブルは継続します
競売が良いのか任意売却が良いのかでお悩みなら、それらが終わった後のことを考えてみてください。  競売/任売で残ったローンは債権という金融商品となって、債権回収会社のサービサーからサービサーへと転々と売買されることが有ります。 このサービサーが変わる度に色々な通知が届きます。 中には放置して置くとまた取り返しの付かなくなる書類なども多々有ります。

当社で処理させていただいたクライアント様に限り、何年経過しようともアフターケアはさせていただいております。 当社は、当社をご利用くださった方々のみを対象として無料で、これらへのアドバイスを行っております。

当社との接点が過去に一度も無かった方々からほぼ毎日お問い合わせが結構な数あります。 申し訳ございませんが、当社がそのような方々にアドバイス出来る大義名分がございませんのでお断りをさせていただいております。