不動産の親子間売買-親子間での不動産任意売却

親子間任意売買-不動産の親子間売買-親子間での不動産任意売却

親子間売買では住宅ローンが使えない事の方が多い
親子間任意売買 / 親子間任意売却とは; 親子間の不動産の任意売買とは、親の不動産を購入、またはその逆に子の不動産を親が購入することをさします。

一般的な解釈では、”親子もしくは親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買はおかしい”となっております。

したがって、親子間売買では住宅ローンが使えない事の方が多いようです。
任意売却または競売で身内の方が物件を取得する場合等、買う側が住宅ローンを組まねばならないケースがほとんどではないかと考えます。 しかしながら、状況的には親子間・親族間売買・兄弟間の買戻しである場合には住宅ローンを断る金融機関が多いようです。

断られる理由としては金融機関と保証会社との間の保証契約のなかに “貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、保証の対象とならない”という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項があるからです。
融資しない旨の条項の理由としは以下の事が上げられております;
1).住宅ローンの場合、原則として自己の居住のための住宅取得に限られるので、同居しない「親」のための住宅取得では難しい。
2).住宅売買と偽って金利の安い住宅ローンでお金を借りて別の用途に使われる可能性がある。(例えば、子供に融資された資金を、父親の債務の返済に利用することなど。)
3).親子・親族間の場合、所有権移転の原因は相続か贈与一般的であるのに売買は考えにくい。
4).売買価格に公正さを欠く。
以上の内容を踏まえて、原則として多くの金融機関は親子間売買の場合、融資はしないのですが、売買契約書などがあり不動産業者などが媒介することで価格の客観性が確保され、「適正な価格」かつ「本来の目的」で売買されることが保証会社にも認識されている、などの条件が具備すると、 例外的に融資を受けられる場合も有ります。

親子間の任意売却時の手数料
親子間売買での仲介手数料は、売る側と買う側の両方から仲介手数料を支払うことになります。 作業内容が非常に多いためにこの仲介手数料の値引き交渉には応じない業者さんがほとんどのようです。 第三者を挟んで間接的な親子間売買には、間に入ってくださる方への謝礼などが発生いたしますので、” 売買価格 + (仲介手数料 x 2 + 謝礼) = 総額 “となります。

親子間売買は経験と実績が無い業者さんにはほぼ無理な内容ですので、経験の豊富な業者さんを選んでください。 任意売却時での、売る側からの仲介手数料に関しては、売買代金の中から配分されますので、購入者のご負担になるわけではありません。

任意売却Q&A

Q 1
夫が住宅ローンを残して失踪
私たち残された家族はどうなりますか?
引き続き、現在のお住まいに住み続けたいのであれば、旦那様に代わり奥様または誰かが住宅ローンの返済を継続していかなければなりません。 しかし、現実問題として返済の継続が難しい状況ならば任意売却にて、そのお住まいを処分することをお勧めします。 しかし、売却にあたり大きな問題が一点ございます。 それは旦那様が見つからない場合です。 失踪した旦那様が見つからなければ売買の契約をすることができないために、最終的にはこの場合競売にされてしまいます。  どうしても売却したい場合には探偵事務所とか興信所に依頼して旦那様を見つけ出すこととなりますが、費用はお安くはありません。 調査費用が高額なために競売を受け入れる方々が多いのが現実のようです。
 Q2
任意売却をすると近所にバレますか?
 ご近所にバレか否かは何ともお答えのしようがございません。  不動産を販売をする際には購入希望者さんのほとんどが『なぜ、この物件は売りに出されているのですか?』というような質問がなされます。 その際には『実は任意売却で・・』というような返答をしなければなりません。 もし、その購入希望者の方がご近所にお住いの場合などに当たってしまわれた場合にはバレる可能性はあります。 しかし、競売で処理されるよりはバレる可能性は低いと言えるかもしれません。
 Q3
連帯保証人に迷惑をかけずに処理したい
連帯保証人には迷惑はかかります。 住宅ローンの返済ができなくなった際の代わりの返済者が保証人です。 したがいまして、貴方の返済が滞りだしたら金融機関は必ずや連帯保証人や保証人に請求をします。  金融機関によっては返済が断続的に数回発生した時点で保証人に連絡をしていることもあります。 また、期限の利益の喪失の通知を受け取る前後に保証人に連絡が入る場合もあります。 金融機関的には1円でも多く回収をしたいので保証人の資産から全額回収を図ってくることになります。 返済が滞りだしたら必ず保証人には相談をしてください。
 Q3
連帯保証人を辞めたい
 以前は仲が良かったから連帯保証人になって上げたけど、現在は全くの付き合いも無いので保証人を降りたい。 離婚をすることになったので住宅ローンの連帯保証人をやめたい。 娘夫婦が離婚をするのでローンの保証人を辞めたい。 一度なった住宅ローンの連帯保証人、そう簡単には抜け出すことはできません。 例えば、ローンの保証人を辞めるには、契約をしている金融機関との話し合いで合意があれば抜けることも可能ですが、それを認めてくれる金融機関は少ないです。 例えば、住宅ローンの借主に住宅ローンの借り換えを行ってもらい、その際に連帯保証人から外れる。 債権者との話し合いで貴方に代わる新たな保証人を求められたり、新たな担保を入れると保証人から外れることができます。 保証人を辞めたいです、ですので外してくださいと土下座をしただけでは外れることはできません。
 Q4
任売をすると会社や同僚にバレない?
 公務員や大き目な企業の役職に就かれている方ですと露見する場合も有るようです。 年に何度か、資産状況などの調査をおこなっている企業・組織ですとその企業の特定の部署には知られてしまいます。 金融事故を起こすと役職を解任されるという方からの相談もありました。 その方は役職を選択したために親戚の方々に頭を下げて借金をしてローンを一括返済されました。 貸してくれる親戚が有ればよいが、無ければどうなったのだろうか。
 Q5
任意売却を依頼をすれば金融機関などの債権者とは顔を合わせることは避けられますか?
債権者にもよります。 債権者によっては、任意売却を行うにあたってご本人様の意思確認を面と向かって行いたいとの考えを持っている場合には一度だけ指定された会場に行かなければならないかもしれません。 それ以降は全ての交渉は任意売却業者が代行をいたしますので、最後の売買契約時までは顔を合わせることはないです。
 Q6
任意売却をしたら職場を解雇されますか?
公務員であれ民間企業であれ任意売却を行ったことが仮に職場にバレても、それを理由に解雇されることは有り得ません。 数年前の任意売却の状況とは違い、今は『私、任意売却しました』で、世間では『ああ、そうなの』程度ではないかと考えられます。
 Q7
任売をすると子供や妻や身内にどのような影響がでるのでしょうか?
任意売却を行って、親しい方が貴方のマイホームを購入してくれ、それをあなた方一家が賃貸という形で済むことができたらほとんど今まで通りの生活ができるかもしれませんし、ご家族にはあまり影響は出ないかもしれません。
 Q8
期限の利益を喪失した場合、妻や子供に影響は?
お金の貸し借りは、主たる借主および保証人などの当事者間での契約で成り立っています。 したがいまして債権者は借りた当人または保証人にしか請求できません。 住宅ローンの場合、お金を貸しててくれている金融機関はいわゆる大手企業ですので、住まいに『借金返せ』とか『借りた金返せ』などとの張り紙などは絶対にやらないし、部屋のドアをドンドンと叩いて『◎◎さんお金返してくださいよ』なんて行為は絶対に行いません。 奥様お子様には返済の矛先は向かいません。
 Q9
任意売却後、競売後もこのまま住続けたい
任売後または競売後でもケースバイケースででなおかつ、ハードルは高いですが全く方法が無いわけではありません。 実際にどのような方法が可能かは、あなたの状況によっても変わります。
◎身内や友人に買い取ってもらい、そのまま住み続ける(賃貸という形で家賃を払う) ◎不動産業者に一旦買い取ってもらい、賃貸として家賃を払って住み続けながら、将来また自分で買戻す方法。 ◎個人再生の「住宅ローン特則」という制度を利用する。
 Q10
離婚しました。 元夫の連帯保証人になっているけど、私に何らかの影響は有りますか?
大いに影響は有ります。 連帯保証人は、離婚をしてもお金を借りている名義人の方と同様レベルでの返済責任が存在します。 マイホームの返済が滞り、そし競売後でも任意売却後でも、清算できなかった債務については、別れた旦那様にも連帯保証人のあなたにも、両方に請求されますし、支払う義務も同じです。 これから離婚を考えている状況なら、このあたりも考慮して協議を進める必要があるでしょう。 また、任意売却前であればどちらかが持分を買い取ったり、住宅ローンの名義をどちらか一方だけにしたりする方法もあります。 清算できなかった債務は債権となって債権回収会社間で売買されます。 その債権を買い取った会社の方針如何によって扱われ方が全く違ってくることになるのです。
 Q11
父が住宅ローンの返済を残し失踪、高校生の私でも住宅ローンは借りることできますか?
住み続けたいのであれば、誰かが失踪してお父様の代わりにローンを支払っていかなければなりません。 しかし高校生の貴方には住宅ローンを貸してくれる金融機関は存在いたしません。 住宅ローンを借りるには一概には言えませんが最低でも、年収500万円以上はないと借りることはできません。 現役の高校生にそれだけの年収が有るとは思えません。  失踪してお父様に連絡が取れない場合には早晩、競売になります。 理由は任意売買のような売買には名義人であるお父様の本人確認と署名捺印必要となります。 それらができない場合には競売一択となってしまいます。
 Q12
父がまだらボケになってしまいました。 父名義のマンションを任意売却したいのですが可能ですか?
任意売却にかかわらず不動産の売買時には物件所有者の本人確認という作業が弁護士さんもしくは司法書士さんによって行われます。 本人の所有物とはいえ痴呆症になられてしまいご本人ということが確認できない場合には任意売却も普通の売買も行えません。 ただ、まだらボケのレベルであればお父様が正気になられた一瞬のスキを突いて弁護士さん司法書士さんに本人確認をしてもらえれば売買契約は可能です。
 Q13
任意売却をしたいのですが、市民税の滞納で督促状をもらっています
 私たち業者が該当するお役所と交渉をし、役所にとってもご依頼人にとっても納得のできる着陸地点を見つけて話を付けます。
 Q14
任意売却完了後は借金をチャラになりますよね
任意売却完了後、競売完了後でも返済すべき債務は残ります。 そして残った債務は引き続き返済をしなければなりません。 地域にもよりますし、物件にも大きく左右されたりしますが、高く売れた方が後々の返済金が少なくなります。 時には任意売却で処理するよりも競売処理をした方が高く売れる場合も有ります。 任売後、競売後の返済額が大きいようであれば自己破産も選択肢の一つだと思います。
 Q15
任意売却後にも債権者から返済要求の連絡はきますか?
最初に住宅ローンを借りた金融機関からではありませんが、貴方の負債の債権をもっている現在の債権者から返済要求の連絡はたびたび来ます。 当社は、当社で任意売却をされたお客様に限りアフターケアの一環として、この場合の対応の仕方をアドバイスさせていただいております。 他社で任意売却をされた方々へのアドバイスは行ってはおりません。 多くの任意売却業者さんは任売終了後のアフターケアまでは行ってはいないようです。
 Q16
任意売却が終わって何年後に、また家が買えますか?
 約7年~10年間はローンは組めないと言われております。 そして、Aという金融機関から借りて、それを債務整理したとなるとAという金融機関では何年経とうともローンは組めないと言われております。 当社では過去に2組の方々が2度目の任意売却をされております。
 Q17
親子間で任意売却は可能ですか?
親子間で任意売却を成功させるには、購入される側の属性(いわゆる、職業・働く企業の規模・年収・家族構成などなど)に大きく左右されます。 例えば、町の個人病院を経営しているお父様が負債を抱え任意売却をして、その個人病院を娘さん(医者)が購入しようとした場合、往々にして金融機関は親子間売買を認めてくれます。 金融機関が『ああした方が良いよ、こうした方が良いのでは』等などのアイディアをだしてくれる場合もあります。
Q18
娘夫婦の夫がローンをのこしたまま失踪。 娘と孫はマンションを追い出される?
住宅ローンの返済が残っているのなら、誰かがそのローンの返済をし続けなければなりません。 親子間での売買をするにしても旦那様の署名捺印がないと売買は成立しません。 また、失踪した旦那様の代わりにローンの返済をし続けてすみ続けるのも方法ではあります。 が、何年後かに旦那さまがひょこっと現れて家を売却したいとなった場合には揉めるに揉めることになるでしょう。 旦那様が見つからないのならば、覚悟を決めてローンの返済をストップして、競売になるのを待って、一か八かで競売で落札にかけてみるという方法も有りかともいます。
Q19
競売を止めることはできますか?
競売を止めてもらうには、現在競売の手続きがどの程度まで進んでしまっているかによります。 理論的には競売の落札の前日までは可能となっております。 が、現実には前日では拒絶されます。 競売はご自分が何かを裁判所に提出して止めるということではないのです。 競売って簡単にいうと、お金を貸した側が貸したお金を返済してくれなのなら面倒くさいから取ってある担保を競売で売るさばいてしまって面倒くさいことを整理しちゃおうってことなのです。 中には、いったんヘソを曲げてしまって競売にしてしまったら面倒臭いから絶対に取り下げないって会社も有ります。
Q20
競売から任意売却って有利なのですか?
競売よりも任意売却の方が有利とは一概には言えません。 競売が有利か任意売却が有利かは債権者側も同じです。 競売の方がより多くのお金が回収できるとなれば債権者は躊躇なく競売でグイグイ来ます。 また滞納者の方にとっても、競売の方がより長く、その物件に住むことができる場合も有ります。 滞納者が、強く任意売却を希望しても債権者が競売一択ということは良く有ります。
Q21
任意売却後に債権者より自己破産を求められる?
債権者によります。 自己破産してくれた方が、債権者の事務処理が楽になるからと、後々の貴方の為をおもってのことではないかと考えます。 自己破産しちゃうと、任意売却後の債務がゼロになりますので、返済しきれなかった債務は無いことになります。 したがって、数年後に『○○サービサーです。 いくらいくら残っている債務に対する返済についてお話が』っていう連絡を受けなくて済むようになります。
Q22
任売で残債務がゼロになるって本当?
任意売却でマイホームを処分後、やはりかなりの額のローンの返済分が残ります。 任意売却でローンが完済できて、なおかつお釣りが来るような物件は極々まれにしかでません。 任意売却後に残った債務をゼロにしてくれる債権者な皆無です。 その残債務の返済について、いかに毎月の負担を軽減し、あなたの生活再建に支障がない範囲内にとどめるか。
これが金融機関などとの交渉になるのです。 「担保にとられている物がなくなるから、その後の返済はしなくても大丈夫だ」というアドバイスを送る不動産業者もいるようですが、決してそんなことはありませんから。 残債務の支払いを無視し続けていれば、やがて給与を差し押さえられることになります。 なので、任売後に即、自己破産を勧めてくる心優しい債権者も存在するのです。

任意売却の引っ越し代

引っ越し代/引越費用

お引越代、出せるよう粘りの交渉をお約束します
債権者/金融機関およびご依頼される方の状況が分からない状態で、引越代を○○万円出しますとは言い切れませんことをご理解ください。 ただ、今までのケースで引越の費用が捻出できなかったという事はございませんでした。

任意売却におけるの引越し費用は、債権者によっては一定金額を認めてくれる場合、一切認めてくれない場合など様々です。 実際のところケースバイケースというのが現状です。

住宅金融支援機構は任意売却の案件に対して引越代は認めないということが原則となっております。 しかし、完璧に駄目ということではないようで、僅かながら引越代を認めてくれるケースが多いようです。

ただし、住宅金融支援機構の支店によっては、自己破産以外では引越費用を全く認めていないというスタンスを強くとっている所も事実ございます。

多くの金融機関の考え方としては、1円でも多くの負債を回収したいと考えております。 加えて、任意売却/競売になられてしまう方々を、もうお客様とはとらえてはおりません。 もうお役様ではないのですから血も涙も無いような対応を取って来る金融機関も多数存在いたします。

当社では長年の不動産業界で得た独自のノウハウと豊富な経験を生かし、債権者(金融機関)に様々な提案をいたしますので、 多くのご依頼者が引越し費用の捻出に成功しています。 物件の購入者に一部負担をお願いしたり、仲介に入った不動産会社様にお願いをしたり、また当社でお 立替えするサポートも行っております。

任意売却/任意売買における引越しのタイミング
[1] お問い合わせ

[2] 電話・面談・メールにて相談内容をお伝えします。
そして当社より媒介契約書、委任状等の必要書類を送付いたします。    ↓
[3] ご依頼人様から書類が返送されてくる
☆当社では、この時点が任意売却の受付となります。

[4] 各債権者へ連絡、ご依頼された物件の販売開始の同意を得る作業開始
☆ 債権者により、やり方・扱い方・進め方は様々です。
(1).販売価格を指示してくる債権者(例:住宅金融支援機構)
これは、「その販売価格であれば抹消に応じますよ!」というもの。
(2).具体的な金額は言わず、購入希望者が現れたら検討します。」という債権者
(3).「全額返済出来ないのであれば、任意売却には応じられません。」という債権         者(この場合にはご依頼をお断りさせていただくしかございません)

[5] 販売活動の継続

[6] 購入希望者の出現/物件の内覧・内見

[7] 購入希望者より購入の意志表示の買付証明の受理

[8] 各債権者より抵当権抹消の同意を得る作業

[9] 引っ越し先の確保 / 引越の準備
    ↓
[10] お引越・明け渡し完了
    ↓
[11] 売買契約の締結

[12] 売買代金の決済
☆引越代等々の精算。
☆購入して頂いた方よりの売買代金を各債権者へお支払い(返済)する。
☆債権者と今後の支払い方法について交渉をする。

[13] 新しい生活のスタート

引っ越し代に関する苦情
当社に限らず、私たちが過去に関わってきた任意売却会社に寄せられるお問い合わせのかなりの割合を “引越代が○○○万円と言われて契約をしたのに、実際には○万円しかもらえない。 どうすれば良いのですか?” というような内容です。

任意売却の引越代の件で、過去に大阪府から行政指導を受けてキビシイ罰則を受けた業者さんを目の当たりにしております。 私たちはこのようなリスクを犯したくはございませんので引越代○○万円出しますという確約はいたしておりません。

また、他業者さんが処理をされて引っ越し代が約束と違うという苦情を当社にされても弊社は何もして上げることはできません。

引越し費用の建て替え
当社では一定の条件を満たせば、お引越費用を前払いしております。  これまでのケースでは約9割の方々がその条件を満たしています。 また、お引越の日程もご依頼人様のご事情を最優先といたしております。